Begrüßung und Ausgangspunkt
Willkommen zu einer neuen Folge mit Steuerberater Carsten Schupp. Heute geht es um Grunderwerbsteuer bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen. Der wichtigste Satz steht gleich am Anfang: Ob ein Vorgang Grunderwerbsteuer auslöst oder unter eine Vergünstigung fällt, lässt sich nicht allein aus Begriffen wie Einbringung, Holding, GmbH & Co. KG oder Konzern ableiten.
Entscheidend sind der konkrete Erwerbsvorgang, der inländische Grundbesitz, die beteiligten Rechtsträger, die Beteiligungsverhältnisse vor und nach dem Stichtag sowie gesetzliche Vor- und Nachbehaltensfristen. Deshalb muss die Prüfung vor Unterzeichnung und Umsetzung beginnen.
Erster Schritt: Ist ein steuerbarer Erwerbsvorgang betroffen?
§ 1 GrEStG erfasst zunächst klassische Grundstücksgeschäfte wie einen Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Das Gesetz erfasst aber auch Vorgänge, bei denen sich die rechtliche oder wirtschaftliche Zuordnung ändert, ohne dass ein gewöhnlicher Grundstückskauf vorliegt.
Besonders wichtig für Gesellschaften sind Veränderungen im Gesellschafterbestand. Gehört einer Personen- oder Kapitalgesellschaft inländischer Grundbesitz und gehen innerhalb des gesetzlichen Betrachtungszeitraums mindestens 90 Prozent der relevanten Anteile auf neue Gesellschafter über, kann das Gesetz einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang fingieren. Auch Anteilsvereinigungen und wirtschaftliche Beteiligungen können erfasst sein.
Für die Vorprüfung braucht man deshalb nicht nur den aktuellen Handelsregisterauszug. Erforderlich sind ein vollständiges Beteiligungsdiagramm, die Historie der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen sowie eine genaue Liste des inländischen Grundbesitzes aller einbezogenen Gesellschaften.
Zweiter Schritt: Vergünstigungen nach §§ 5 und 6 GrEStG
Die §§ 5 und 6 GrEStG enthalten Vergünstigungen für bestimmte Übergänge zwischen einer Person und einer Gesamthand beziehungsweise zwischen Gesamthandsgemeinschaften. Vereinfacht gesagt knüpft die Begünstigung an die wirtschaftliche Beteiligungsidentität an. Sie gilt nur in dem Umfang, in dem die gesetzlich maßgebliche Beteiligung erhalten bleibt.
Das ist keine allgemeine Aussage, dass eine Einbringung in eine Personengesellschaft ohne Grunderwerbsteuer bleibt. § 5 Absatz 3 und § 6 enthalten mehrjährige Halte- und Vorbehaltensregeln. Beteiligungsänderungen, eine Option zur Körperschaftsbesteuerung und weitere Strukturmaßnahmen innerhalb dieser Zeiträume können die Vergünstigung ausschließen oder nachträglich beeinflussen.
Nach § 24 GrEStG gelten rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und ihr Vermögen als Gesamthandsvermögen. Für Vorgänge rund um die Gesetzesänderung 2026 regelt § 23 zusätzlich, ab welchem Stichtag welche Fassung gilt. Deshalb müssen Transaktionsdatum, gegebenenfalls das Abschlussdatum des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts und die anwendbare Gesetzesfassung dokumentiert werden. Eine ältere Erfahrung mit derselben Rechtsform ersetzt diese Prüfung nicht.
Dritter Schritt: Konzernklausel des § 6a GrEStG
§ 6a GrEStG kann bei bestimmten Umwandlungen, Einbringungen und weiteren gesellschaftsvertraglich begründeten Erwerbsvorgängen im Konzern dazu führen, dass die Steuer nicht erhoben wird. Die Vorschrift gilt jedoch nicht für jede interne Übertragung.
Begünstigt sind nur die im Gesetz beschriebenen steuerbaren Rechtsvorgänge. Beteiligt sein dürfen nur ein herrschendes Unternehmen und von ihm abhängige Gesellschaften oder mehrere abhängige Gesellschaften. Für die Abhängigkeit verlangt das Gesetz grundsätzlich eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung von mindestens 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren vor und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs berücksichtigt, dass einzelne Fristen bei bestimmten Umwandlungsvorgängen aus rechtlichen Gründen nicht vollständig eingehalten werden können. Daraus folgt aber keine freie Ausnahme. Es muss genau geprüft werden, welche Gesellschaft neu entsteht, welche untergeht, welche Frist rechtlich erfüllbar ist und welche Beteiligung tatsächlich durchgehend besteht.
Die gleich lautenden Ländererlasse vom 25. Mai 2023 dokumentieren die damalige Verwaltungsauffassung und die bis dahin ausgewertete Rechtsprechung zur Anwendung des § 6a. Sie sind eine wichtige Orientierung für die Verwaltungspraxis, müssen nach den gesetzlichen Änderungen 2026 aber zusammen mit der aktuell anwendbaren Fassung des GrEStG gelesen werden und ersetzen keine Sachverhaltsprüfung.
Ein typischer Denkfehler
Angenommen, eine grundbesitzende Gesellschaft soll in eine neue Struktur eingebracht werden. Es wäre falsch, aus der Bezeichnung konzernintern sofort auf eine Begünstigung zu schließen. Zuerst ist zu klären, welcher Tatbestand des § 1 ausgelöst wird. Danach wird geprüft, ob der geplante Vorgang überhaupt zu § 6a gehört und ob nur zulässige Rechtsträger beteiligt sind.
Anschließend folgt die Beteiligungshistorie. Eine Gesellschaft, die erst kurz vor dem Vorgang erworben wurde, kann die gesetzliche Vorbehaltensfrist nicht allein dadurch erfüllen, dass sie nun zum Konzern gehört. Bei einer Neugründung oder Verschmelzung ist dagegen zu prüfen, welche Frist wegen des Umwandlungsvorgangs rechtlich nicht eingehalten werden kann und welche Fristen unverändert gelten.
Erst wenn diese Kette dokumentiert ist, lässt sich eine belastbare steuerliche Aussage treffen. Vertragsentwurf, Umwandlungsplan und Steuerprüfung sollten daher zeitlich aufeinander abgestimmt werden.
Prüfliste vor der Umsetzung
Erstens: vollständige Grundstücksliste. Welche inländischen Grundstücke gehören unmittelbar oder mittelbar zu den beteiligten Rechtsträgern?
Zweitens: Transaktionsbeschreibung. Welcher rechtliche Vorgang ist geplant, in welcher Reihenfolge und zu welchem Stichtag?
Drittens: Beteiligungshistorie. Wer hielt welche unmittelbaren und mittelbaren Anteile während der relevanten Zeiträume? Gab es Erwerbe, Übertragungen, Kapitalmaßnahmen oder Optionen?
Viertens: Tatbestand und Vergünstigung getrennt prüfen. Zuerst wird der steuerbare Vorgang bestimmt; erst danach werden §§ 5, 6, 6a oder andere Ausnahmen geprüft.
Fünftens: Folgehandlungen einplanen. Eine spätere Anteilsveränderung kann eine Nachbehaltensfrist verletzen. Der Fristenkalender gehört deshalb in die Umsetzungsdokumentation.
Sechstens: Anzeige- und Erklärungspflichten klären. Auch ein nach Prüfung begünstigter Vorgang kann fristgebundene Mitteilungen oder Erklärungen erfordern.
Siebtens: Rechts-, Bewertungs- und Steuerfragen koordinieren. Umwandlungsrecht, Gesellschaftsrecht, Grundbuchvollzug und steuerliche Würdigung müssen denselben Sachverhalt und dieselbe Reihenfolge zugrunde legen.
Fazit
Bei grunderwerbsteuerlichen Umstrukturierungen gibt es keine verlässliche Kurzformel wie interne Übertragung gleich ohne Steuer. Die belastbare Prüfung beginnt mit § 1 GrEStG und arbeitet sich erst danach zu möglichen Vergünstigungen vor.
Wer Grundbesitz, Beteiligungshistorie, Transaktionsschritte und Fristen vorab dokumentiert, schafft die Voraussetzung für eine nachvollziehbare Entscheidung. Die konkrete rechtliche Umsetzung wird mit der zuständigen Rechtsberatung und dem Notariat abgestimmt; die steuerliche Beratung beurteilt die steuerlichen Folgen des geplanten Sachverhalts.
Diese Folge dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.