Wie 50 % Investitionsabzugsbetrag, 40 % Sonderabschreibung und bis zu 30 % degressive AfA zusammenwirken – und warum das Wahlrecht bei den Anschaffungskosten entscheidend ist

CFS Steuerberatung GmbH · Rechtsstand: 26. Juli 2026

Wer dauerhaft hohe Gewinne versteuert, sollte prüfen, ob sich Steuerliquidität gezielt in produktives Vermögen überführen lässt. Ein betrieblich vermietetes CFS-Tiny-House kann dafür ein realer Sachwert sein. Die wichtigste Frage lautet jedoch nicht: Wie hoch ist die Abschreibung?

Die entscheidende Frage lautet: Funktioniert die Investition wirtschaftlich – und kann die steuerliche Gestaltung ihre Finanzierung und den Vermögensaufbau sinnvoll unterstützen?

IAB und Abschreibungen können den Zeitpunkt der Steuerbelastung erheblich verändern. Sie schaffen aber weder Umsatz noch Auslastung und ersetzen kein belastbares Standort-, Betreiber- und Finanzierungskonzept. Genau hier trennt sich strategischer Vermögensaufbau von einer kurzfristigen Steuersparidee.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

Ein Investitionsabzugsbetrag nach § 7g EStG kann bis zu 50 % der voraussichtlichen Anschaffungskosten vorziehen. Die Gewinngrenze beträgt grundsätzlich 200.000 € je Betrieb beziehungsweise eigenständiger Firma. Bei mehreren Firmen kann der Gesamtgewinn daher über 200.000 € liegen.

Sonderabschreibungen von insgesamt bis zu 40 % können im Anschaffungsjahr und den vier Folgejahren genutzt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die nach dem 30. Juni 2025 und vor dem 1. Januar 2028 angeschafft oder hergestellt werden, ist eine degressive AfA bis zu 30 % möglich.

Bei CFS-Tiny-Houses sind die mobile Bauweise, die Einordnung als bewegliches Wirtschaftsgut und eine Nutzungsdauer von acht Jahren die zugrunde gelegte Produktbasis.

Die Herabsetzung der Anschaffungskosten nach § 7g Abs. 2 Satz 3 EStG ist ein Wahlrecht. Sie entscheidet maßgeblich darüber, wann die Steuerwirkung eintritt.

Vermögensaufbau beginnt nicht mit der Abschreibung

Der IAB zieht Aufwand in ein Jahr vor der tatsächlichen Investition. Sonderabschreibung und degressive AfA beschleunigen den Aufwand nach der Anschaffung. Das kann Liquidität früher im Unternehmen halten – wirtschaftlich ist es jedoch zunächst eine zeitliche Verschiebung.

Wird die Investition nicht fristgerecht umgesetzt oder werden die gesetzlichen Nutzungsbedingungen verletzt, drohen rückwirkende Korrekturen. Deshalb müssen Produkt, Betrieb und Steuerstruktur zusammenpassen.

Produkt: Das CFS-Tiny-House ist mobil, nicht dauerhaft fest mit Grund und Boden verbunden und wird im Konzept als bewegliches Wirtschaftsgut mit acht Jahren Nutzungsdauer behandelt.
Betrieb: Standort, Nutzung, Nachfrage, Betreiber, Verträge und Finanzierung tragen die Investition auch ohne idealisierte Annahmen.
Steuerstruktur: IAB, AfA, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Rechtsform und Verlustnutzung passen zum tatsächlichen Betrieb des Investors.

Was der Investitionsabzugsbetrag ermöglicht

7g Abs. 1 EStG erlaubt für die künftige Anschaffung oder Herstellung eines abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsguts des Anlagevermögens einen gewinnmindernden IAB von bis zu 50 % der voraussichtlichen Kosten.¹

Für die Praxis sind insbesondere fünf Punkte entscheidend:

Der maßgebliche Gewinn des investierenden Betriebs darf im IAB-Jahr – vor IAB und Hinzurechnung – grundsätzlich 200.000 € nicht überschreiten.
Die Summe der noch vorhandenen IAB darf je Betrieb innerhalb des gesetzlichen Betrachtungszeitraums 200.000 € nicht übersteigen.
Die Investition muss grundsätzlich bis zum Ende des dritten auf das IAB-Jahr folgenden Wirtschaftsjahres erfolgen.
Das Wirtschaftsgut muss mindestens bis zum Ende des auf die Anschaffung folgenden Wirtschaftsjahres vermietet oder in einer inländischen Betriebsstätte ausschließlich beziehungsweise fast ausschließlich betrieblich genutzt werden.
Bei einem neu gegründeten Betrieb muss die Betriebseröffnungsabsicht anhand objektiver Schritte wie Finanzierung, Bestellung, konkreten Verhandlungen oder Gewerbeanmeldung belegbar sein.

Die 200.000-€-Gewinngrenze gilt für jeden Betrieb beziehungsweise jede eigenständige Firma getrennt, nicht für die Summe aller Firmen eines Unternehmers. Mehrere im IAB-Bildungsjahr neu gegründete Firmen können daher zusammen mehr als 200.000 € Gewinn erzielen und dennoch jeweils einen IAB nutzen, wenn jede Firma unter der Grenze bleibt und später selbst investiert. Voraussetzung sind eigenständige, ernsthaft geplante Betriebe; die bloße künstliche Aufteilung eines einheitlichen Betriebs genügt nicht.

Die Herabsetzung der Anschaffungskosten ist ein echtes Wahlrecht

Im Investitionsjahr kann der zuvor gebildete IAB bis zur gesetzlichen Höchstgrenze gewinnerhöhend hinzugerechnet werden. Zusätzlich können die Anschaffungskosten um bis zu 50 %, höchstens jedoch um den Hinzurechnungsbetrag, gewinnmindernd herabgesetzt werden.²

Einfach gesagt: Bei einem IAB von 50.000 € und Anschaffungskosten von 100.000 € kann die AfA-Bemessungsgrundlage vollständig auf 50.000 €, teilweise oder gar nicht reduziert werden. Eine vollständige Herabsetzung gleicht die Hinzurechnung im Investitionsjahr aus. Gleichzeitig stehen für Sonderabschreibung und weitere AfA nur noch die reduzierten Anschaffungskosten zur Verfügung.

Warum das Wahlrecht strategisch wichtig ist

Hoher Gewinn im Investitionsjahr: Eine vollständige oder hohe Herabsetzung kann die sofortige Gewinnminderung verstärken.

Höhere Gewinne erst in Folgejahren: Ein teilweiser oder vollständiger Verzicht kann mehr AfA-Volumen für später erhalten.

Bilanzierender Betrieb: Ein einmal ausgeübtes Wahlrecht kann später nur unter den engen Voraussetzungen einer Bilanzänderung korrigiert werden.

Sonderabschreibung und degressive AfA

Für CFS-Tiny-Houses wird eine Nutzungsdauer von acht Jahren zugrunde gelegt. Die lineare AfA beträgt damit 12,5 % pro vollem Jahr. § 7g Abs. 5 EStG ermöglicht daneben – bei erfüllten Voraussetzungen – Sonderabschreibungen von insgesamt bis zu 40 % im Anschaffungsjahr und den vier Folgejahren. Ein vorheriger IAB ist hierfür nicht zwingend; maßgeblich ist unter anderem die Gewinngrenze im Jahr vor der Anschaffung.³

Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die nach dem 30. Juni 2025 und vor dem 1. Januar 2028 angeschafft oder hergestellt werden, erlaubt § 7 Abs. 2 EStG statt der linearen AfA eine degressive AfA. Der Satz darf höchstens das Dreifache des linearen Satzes betragen und 30 % nicht überschreiten. Bei acht Jahren Nutzungsdauer greift daher der Höchstsatz von 30 %.⁴

Sonderabschreibung und degressive AfA können nebeneinander genutzt werden. Im Anschaffungsjahr ist die reguläre AfA zeitanteilig zu kürzen; das folgende Modell unterstellt deshalb eine Anschaffung im Januar. Die Sonderabschreibung muss nicht vollständig im ersten Jahr ausgeschöpft werden, sondern kann innerhalb des fünfjährigen Begünstigungszeitraums verteilt werden.

Rechenbeispiel: 100.000 € Investition

Vereinfachte Modellannahmen:

CFS-Tiny-House, Anschaffung im Januar 2027
Anschaffungskosten 100.000 € netto; voller Vorsteuerabzug wird unterstellt
Nutzungsdauer acht Jahre
IAB im Jahr 2026: 50.000 €
Gewinngrenze, Investitionsfrist und Nutzungsbedingungen sind erfüllt
Sonderabschreibung wird vollständig im Anschaffungsjahr genutzt
Degressive AfA von 30 % ist im gesetzlichen Zeitfenster zulässig

Steuerliche Komponente	Ohne Herabsetzung	Volle Herabsetzung
IAB 2026	-50.000 €	-50.000 €
Hinzurechnung 2027	+50.000 €	+50.000 €
Herabsetzung 2027	0 €	-50.000 €
Sonderabschreibung 2027	-40.000 €	-20.000 €
Degressive AfA 2027	-30.000 €	-15.000 €
Saldo 2027	-20.000 €	-35.000 €
Kumulierte Gewinnminderung bis Ende 2027	-70.000 €	-85.000 €

Vereinfachte Gewinnwirkungen; ohne Einkommen-/Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer, Finanzierung und Veräußerung.

Die Herabsetzung verändert die zeitliche Verteilung der steuerlichen Wirkung: Mit voller Herabsetzung werden bis Ende 2027 im Modell 85.000 € gewinnmindernd berücksichtigt; ohne Herabsetzung sind es 70.000 €.

Konkreter Steuerhinweis zum Modellfall

Soll die Gewinnminderung bis Ende 2027 maximiert werden und können die Abzüge steuerlich vollständig genutzt werden, ist im dargestellten Modell die vollständige Herabsetzung der Anschaffungskosten vorzuziehen: 85.000 € kumulierte Gewinnminderung statt 70.000 €.

Ist der Gewinn 2027 niedrig oder werden in späteren Jahren höhere Gewinne erwartet, kann eine teilweise Herabsetzung oder der Verzicht darauf günstiger sein. Vor der Wahlrechtsausübung sind mindestens die Gewinne und Steuersätze 2027 bis 2030, Rechtsform, Verlustverrechnung und Finanzierung zu vergleichen.

Besonderheiten bei Personengesellschaften und KGs

Bei einer Personengesellschaft muss der IAB dort gebildet werden, wo später investiert wird: Ein im Gesamthandsvermögen gebildeter IAB kann nur einer Investition der Gesellschaft zugeordnet werden; ein im Sonderbetriebsvermögen gebildeter IAB nur einer dortigen Investition.⁵

Zusätzlich ist zu prüfen, ob Verluste dem Gesellschafter tatsächlich zugerechnet und mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Bei Kommanditisten kann § 15a EStG den sofortigen Verlustausgleich begrenzen, wenn kein ausreichendes steuerliches Kapitalkonto beziehungsweise keine ausreichende Haftungsbasis besteht.

Für wen kann sich die Gestaltung eignen?

Eine steuerliche und wirtschaftliche Prüfung kann sinnvoll sein für Unternehmer, die:

einen Betrieb innerhalb der gesetzlichen §-7g-Gewinngrenze führen,
ein konkretes und plausibles Nutzungs- oder Vermietungskonzept verfolgen,
die Investition innerhalb der gesetzlichen Frist sicher umsetzen können,
Standort-, Betreiber- und Nutzungsverträge belastbar dokumentieren,
Finanzierung und Liquidität auch bei Verzögerungen tragen können,
das Tiny House langfristig als betrieblichen Vermögensbaustein verstehen.

Wann ist Vorsicht geboten?

Vorsicht ist insbesondere angezeigt, wenn:

die Investition allein mit der Steuerentlastung begründet wird,
Lieferung, Standort, Genehmigung oder betriebliche Nutzung noch ungesichert sind,
mit Mietgarantie, fester Rendite oder garantierter Auslastung geworben wird,
die dreijährige Investitionsfrist bereits knapp wird,
Verluste in einer KG voraussichtlich unter § 15a EStG fallen,
die Finanzierung nur bei idealer Auslastung funktioniert,
private Nutzung nicht sauber ausgeschlossen oder abgegrenzt werden kann.

Der CFS-Ansatz: Erst Wirtschaftlichkeit, dann Steueroptimierung

Die CFS Steuerberatung GmbH betrachtet nicht nur den Abzug im ersten Steuerjahr. Wir prüfen die gesamte Investitionskette: betriebliche Zuordnung, Gewinnverlauf, IAB, Wahlrecht zur Herabsetzung, Sonderabschreibung, AfA, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Rechtsform, Verlustnutzung, Finanzierung und einen möglichen späteren Verkauf.

Unser Maßstab ist klar: Das Tiny House muss wirtschaftlich überzeugen. Erst danach wird entschieden, wie die Steuerwirkung zeitlich sinnvoll verteilt wird.

Transparenzhinweis

Innerhalb der CFS-Gruppe bestehen wirtschaftliche Verbindungen zu Anbietern von Tiny Houses. Die steuerliche Beratung durch die CFS Steuerberatung GmbH und der Produktvertrieb erfolgen getrennt. Dieser Beitrag enthält keine Mietgarantie, keine feste Rendite und keine Zusage einer bestimmten Steuerwirkung im Einzelfall.

Nächster Schritt

Sie prüfen den Erwerb eines CFS-Tiny-Houses oder haben bereits einen IAB gebildet? Vor Bestellung und Wahlrechtsausübung sollten Gewinnentwicklung, Investitionsfrist, Rechtsform, Verlustverrechnung und Haltedauer in einer Gesamtberechnung zusammengeführt werden.

CFS Steuerberatung GmbH

carsten.schupp@steuerberater-schupp.de

Weiterführend: Vermögensaufbau durch Steuern

Der konkrete Steuerhinweis beruht auf den offengelegten Modellannahmen. Die Übertragung auf einen tatsächlichen Investor setzt die Prüfung seines Betriebs, seiner Gewinnentwicklung, Rechtsform, Verlustverrechnung, Finanzierung und geplanten Haltedauer voraus.

Häufige Fragen

Kann für ein CFS-Tiny-House ein IAB gebildet werden?

Ja, wenn das Tiny House dem Anlagevermögen eines begünstigten Betriebs zugeordnet wird und die Gewinn-, Investitions- sowie Nutzungsbedingungen des § 7g EStG erfüllt sind. Für die von CFS angebotenen mobilen Tiny Houses wird die Einordnung als bewegliches Wirtschaftsgut zugrunde gelegt.

Welche Gewinngrenze gilt?

Der maßgebliche Gewinn darf im IAB-Jahr grundsätzlich 200.000 € je Betrieb beziehungsweise eigenständiger Firma nicht überschreiten. Bei mehreren eigenständigen Firmen wird die Grenze für jede Firma getrennt geprüft; deren Gesamtgewinn darf daher über 200.000 € liegen. Das kann auch für mehrere im IAB-Bildungsjahr neu gegründete Firmen gelten, wenn jede einen eigenen ernsthaft geplanten Betrieb unterhält und später selbst investiert. Für die Sonderabschreibung ist die Gewinngrenze im Jahr vor der Anschaffung zu prüfen.

Ist die Herabsetzung der Anschaffungskosten freiwillig?

Ja. § 7g Abs. 2 Satz 3 EStG eröffnet ein Wahlrecht. Die Anschaffungskosten können bis zur zulässigen Höhe vollständig, teilweise oder gar nicht herabgesetzt werden.

Können Sonderabschreibung und degressive AfA kombiniert werden?

Ja. § 7g Abs. 5 EStG erlaubt die Sonderabschreibung ausdrücklich neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 1 oder 2 EStG. Die jeweilige Bemessungsgrundlage und die zeitanteilige AfA im Anschaffungsjahr müssen korrekt berechnet werden.

Fußnoten und Quellen

§ 7g Abs. 1, 3 und 4 EStG – IAB bis 50 %, Gewinngrenze, Höchstbetrag, Investitionsfrist und Nutzungsbedingungen.
§ 7g Abs. 2 Satz 3 EStG und BMF-Schreiben vom 15.06.2022, BStBl I 2022, 945, Rn. 27–28 – Herabsetzung der Anschaffungskosten als steuerrechtliches Wahlrecht und Minderung der AfA-Bemessungsgrundlage.
§ 7g Abs. 5 und 6 EStG – Sonderabschreibung bis insgesamt 40 % im fünfjährigen Begünstigungszeitraum.
§ 7 Abs. 2 EStG – Degressive AfA für begünstigte bewegliche Wirtschaftsgüter; höchstens dreifacher linearer Satz und maximal 30 %.
§ 7g Abs. 7 EStG – Zuordnung von IAB und Investition bei Personengesellschaften und Sonderbetriebsvermögen.
§ 15a EStG – Beschränkung des Verlustausgleichs bei Kommanditisten.

Alle Onlinequellen zuletzt geprüft am 26. Juli 2026. Primärquellen: EStG und amtliches Einkommensteuer-Handbuch des Bundesministeriums der Finanzen.