Crowdfunding und Immobilien: In der heutigen Finanzlandschaft gewinnt Crowdfunding, bzw. Crowdinvesting, zunehmend an Bedeutung, insbesondere im Immobiliensektor. Diese innovative Form der Finanzierung ermöglicht es einer Vielzahl von Anlegern, bereits mit kleinen Beträgen an großen Immobilienprojekten teilzuhaben. Dieser Blogbeitrag beleuchtet die Mechanismen, Chancen, Herausforderungen und rechtlichen Rahmenbedingungen des Crowdfunding für Immobilieninvestitionen.

Was ist Crowdfunding?

Definition von Crowdfunding für Immobilien

Crowdfunding für Immobilien, auch bekannt als Crowdinvesting, ist eine Form der Schwarmfinanzierung, bei der viele individuelle Investoren durch Plattformen zusammenkommen, um in Immobilienprojekte zu investieren. Diese Projekte reichen von Neubauten bis zur Sanierung bestehender Immobilien.

Funktionsweise und Mechanismen

Die Funktionsweise von Crowdinvesting erfolgt über spezialisierte Online-Plattformen, die es Anlegern ermöglichen, Anteile an Immobilienprojekten zu erwerben. Die Investitionen können in Form von Eigenkapital, Fremdkapital (z. B. durch Nachrangdarlehen) oder Mischformen getätigt werden. Anleger erhalten regelmäßig Zinsen und haben oft die Möglichkeit, an den Wertsteigerungen der Immobilien teilzuhaben.

Unterschied zu traditionellen Immobilieninvestitionen

Im Gegensatz zu traditionellen Immobilieninvestitionen bietet Crowdfunding niedrigere Einstiegshürden und eine breitere Diversifikation der Investitionen. Anleger können mit vergleichsweise kleinen Beträgen in eine Vielzahl von Projekten investieren, was das Risiko streut und den Zugang zu attraktiven Renditen ermöglicht.

Lohnt sich das Ganze?

Vorteile

• Niedrige Einstiegshürden: Investoren können bereits ab kleinen Beträgen (z. B. 250 Euro) in Immobilienprojekte investieren.
• Diversifikation des Portfolios: Durch Investitionen in verschiedene Projekte können Anleger das Risiko streuen.
• Potenziell höhere Renditen: Attraktive Renditen im Vergleich zu traditionellen Anlageformen, insbesondere wenn Projekte erfolgreich abgeschlossen werden.
• Zugang zu verschiedenen Immobilienprojekten: Anleger können aus einer Vielzahl von Projekten wählen, die auf den Plattformen angeboten werden.

Risiken

• Verlustrisiko des eingesetzten Kapitals: Insbesondere bei Nachrangdarlehen ist das Risiko eines Totalverlusts vorhanden, falls das Projekt scheitert.
• Geringere Liquidität: Im Vergleich zu traditionellen Anlagen sind Crowdinvestments weniger liquide, da das Kapital oft über einen längeren Zeitraum gebunden ist.
• Abhängigkeit von der Projektperformance: Die Renditen hängen stark von der erfolgreichen Umsetzung der Immobilienprojekte ab.

Markt- und Trendanalyse

Aktuelle Markttrends und Wachstumsprognosen

Der Markt für Immobilien-Crowdfunding wächst kontinuierlich, unterstützt durch eine steigende Nachfrage nach alternativen Anlageformen und innovativen Finanzierungslösungen. Prognosen deuten auf ein anhaltendes Wachstum hin, da immer mehr Plattformen und Investoren diesen Markt erschließen.

Einfluss von wirtschaftlichen Bedingungen auf Crowdfunding-Projekte

Ökonomische Entwicklungen wie Zinssätze, Marktlage und gesamtwirtschaftliche Stabilität beeinflussen direkt die Rentabilität von Immobilieninvestitionen durch Crowdinvesting. Investoren sollten diese Faktoren bei ihren Entscheidungen berücksichtigen.

Steuerliche Betrachtung und rechtliche Rahmenbedingungen

Grundlagen der Besteuerung

Zinserträge aus Crowdinvesting unterliegen der Kapitalertragsteuer, die auf 25% plus ggf. Kirchensteuer festgesetzt ist. Diese Steuern werden direkt von den Rückzahlungen und Zinsen abgezogen, bevor die Beträge an die Anleger ausgezahlt werden. Investoren erhalten eine Steuerbescheinigung und müssen ihre Erträge entsprechend in ihrer Steuererklärung angeben.

In Deutschland erhalten Anleger im Januar des Folgejahres eine Steuerbescheinigung, die sie für ihre Steuererklärung verwenden können. Ein Freistellungsauftrag ist in diesem Kontext nicht möglich, da Plattformen wie VR-Crowd nicht dem Freistellungsauftragskontrollverfahren unterliegen. Anleger können jedoch eine Nichtveranlagungsbescheinigung einreichen, falls sie unterhalb des Steuerfreibetrags bleiben.

Gesetzesgrundlagen des Crowdfunding: Immobilien

Plattformen müssen sich an Vorschriften wie das Vermögensanlagegesetz halten und umfassende Informationen zu den Projekten bereitstellen.

Im Mittelpunkt der rechtlichen Bedingungen steht jedoch das Kleinanlegerschutzgesetz (VermAnlG), das 2015 eingeführt und 2019 überarbeitet wurde. Es regelt verschiedene Aspekte des Crowdfundings, insbesondere die Höhe der Investments:

• Bis zu 1.000 Euro können Anleger ohne weitere Nachweise investieren.
• Zwischen 1.000 und 10.000 Euro ist eine Selbstauskunft über verfügbares Vermögen von mindestens 100.000 Euro erforderlich.
• Maximal 25.000 Euro dürfen investiert werden, sofern dies das zweifache monatliche Nettoeinkommen nicht übersteigt.

Das VermAnlG begrenzt somit den finanziellen Schaden im Falle von Verlusten, kann aber einen Totalverlust nicht vollständig verhindern. Bei der Zeichnung von Investments müssen die Plattformbetreiber die Vorgaben des Kleinanlegerschutzgesetzes streng beachten und die Anleger zur korrekten Selbstauskunft anhalten.

Steuerlich gesehen müssen Anleger die erwirtschafteten Zinsen aus Crowdinvestments in ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Plattformen leiten diese nicht automatisch an das Finanzamt weiter, sondern stellen lediglich eine jährliche Übersicht zur Verfügung, die bei der Steuererklärung eingereicht werden muss. Kapitalerträge sind steuerpflichtig, wobei gegebenenfalls auch Kirchensteuer anfällt. Anleger haben die Möglichkeit, durch einen Freistellungsauftrag oder eine Nichtveranlagungsbescheinigung ihre Steuerlast zu reduzieren.

Im Falle einer Insolvenz der Crowdinvesting-Plattform wird das investierte Kapital durch ein Treuhandkonto geschützt, das von einem vertrauenswürdigen Treuhänder verwaltet wird. Dies minimiert das Risiko für die Anleger, da das Geld nicht Teil der Insolvenzmasse ist. Bei einer Insolvenz des Emittenten können Anleger Gläubiger werden, wobei die Forderungen in der Insolvenzmasse bedient werden. Die entstandenen Verluste können steuerlich geltend gemacht werden, sofern eine Verlustbescheinigung durch den Insolvenzverwalter ausgestellt wurde.

Die komplexe rechtliche und steuerliche Landschaft in Deutschland stellt sicher, dass Anleger im Rahmen des Möglichen geschützt werden, auch wenn das Investieren in Crowdprojekte gewisse Risiken birgt.

Hauptunterschiede zwischen Crowdfunding und einem Immobieldirektkauf

Anlagehorizont: Beim Crowdinvesting beträgt die typische Laufzeit der unterstützten Projekte zwischen 12 und 48 Monaten. Im Gegensatz dazu ist der Anlagehorizont beim Kauf einer Eigentumswohnung wesentlich länger, oft über zehn Jahre. Dies liegt unter anderem an den hohen Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten sowie der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren für Kapitalanleger.

Investmenthöhe: Für Crowdinvesting in Immobilien können Anleger bereits mit kleinen monatlichen Beträgen ab 500 Euro investieren. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist üblicherweise ein erhebliches Eigenkapital von rund 20% des Kaufpreises erforderlich, um eine Finanzierung durch eine Bank zu ermöglichen. In einigen Fällen ist auch ein Investment ohne Eigenkapital möglich.

Rechte: Ein wesentlicher Unterschied liegt in den Rechten, die Investoren erhalten. Beim Crowdinvesting erwirbt man kein direktes Eigentum an der unterstützten Immobilie oder der Projektgesellschaft. Nach Abschluss des Projekts erfolgt lediglich die Rückzahlung des investierten Kapitals zuzüglich Zinsen, falls das Projekt erfolgreich ist. Im Gegensatz dazu bietet der Kauf einer klassischen Eigentumswohnung zahlreiche Rechte wie die Eintragung im Grundbuch, Mitspracherecht bei Entscheidungen sowie steuerliche Vorteile und potenzielle Wertsteigerungen.

Rendite: Crowdinvesting-Plattformen werben oft mit attraktiven Renditen von bis zu 8%, doch die tatsächliche Durchschnittsrendite in Deutschland lag 2018 bei 5,65% und nach Berücksichtigung von Ausfällen bei 3,78%. Bei einer Kapitalanlage in Immobilien sind durchschnittliche Objektrenditen von etwa 3% erreichbar, während historisch gesehen sogar Renditen von bis zu 7,5% möglich sind. Diese können durch eine gezielte Strategie und fundierte Kaufentscheidungen beeinflusst werden.

Zusammenfassend bieten Crowdinvesting und der direkte Kauf einer Eigentumswohnung unterschiedliche Vor- und Nachteile hinsichtlich Anlagehorizont, Investmenthöhe, Rechten und Rendite. Die Wahl zwischen beiden hängt von den persönlichen Anlagezielen, der Risikobereitschaft und den finanziellen Möglichkeiten des Anlegers ab.

Vorhandene Anbieter bzw. Plattformen für Crowdfunding bei Immobilien

Woran erkennt man eine seriöse Plattform

Die Bereitstellung aller relevanten Informationen wie Vermögensanlageninformationsblatt, Jahresabschluss des Emittenten, Projektplanung und Risikobeschreibung ist von oberster Wichtigkeit. Plattformen, die nicht alle wichtigen Informationen automatisch liefern, sollten gemieden werden.

Überblick über den Markt

Es gibt eine Vielzahl von Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien, die sich in ihren Angeboten, Gebührenstrukturen und Mindestinvestitionssummen unterscheiden. Zu den bekannteren Plattformen gehören:

Startnext

• Gegründet: 2010
• Standort: Dresden
• Besonderheit: Benefit Corporation, keine Gebühren
• Zielgruppe: Privatpersonen, Institutionen, Selbstständige, Start-ups
• Ablauf: Auswahl des Projekts, Eingabe eines Betrags, Auswahl der Bezahlmethode, Bestätigung der AGBs und der Unterstützung

Kickstarter

• Gegründet: 2009
• Standort: New York City
• Zielgruppe: Kreative Projekte mit einem Endprodukt
• Gebühren: 5% des finanzierten Betrags bei Erfolg, zusätzliche Gebühren des Zahlungsdienstleisters (3-5%)
• Ablauf: Projektgründer erstellen und gestalten ihr Projekt, legen Ziel und Funding-Zeitraum fest

Invesdor

• Fusioniert: 2021 (Kapilendo und Invesdor Group)
• Standort: Europaweit
• Zielgruppe: Unternehmen in verschiedenen Lebenszyklen
• Mindestinvestment: 500 Euro
• Ablauf: Registrierung, Auswahl der Projekte, Portfolioaufbau, verbindliche Gebotsabgabe
• Besonderheiten: Festverzinsung (6-11% p.a.), Nachrangdarlehen, Crowdlending

Companisto

• Gegründet: 2012
• Standort: Berlin
• Zielgruppe: Start-ups, professionelle Anleger, Business Angels
• Mindestinvestment: 100 Euro
• Ablauf: Finanzierungsphase (geschlossene Runde für Angel Club Mitglieder), öffentliche Runde für registrierte Kapitalgeber

Bergfürst

• Gegründet: 2011
• Standort: Berlin
• Zielgruppe: Immobilien- und Wachstumsunternehmen
• Mindestinvestment: 10 Euro
• Zinsen: 5-7% p.a., halbjährliche Auszahlung
• Besonderheiten: BaFin-Zulassung, Handelsplatz für Beteiligungen

Engel & Völkers Capital

• Gegründet: 2009
• Standort: Quickborn
• Zielgruppe: Immobilienprojekte
• Mindestinvestment: 100 Euro
• Zinsen: 4-7% p.a.
• Besonderheiten: Keine Plattformgebühren, institutionelle Partnerbeteiligung

Exporo

• Gegründet: 2014
• Standort: Hamburg
• Zielgruppe: Neue und Bestandsimmobilien
• Mindestinvestment: 500 Euro
• Ablauf: Zwei Optionen: „Exporo Finanzierung“ (kurze Laufzeiten) und „Exporo Bestand“ (Mindestinvestment 1000 Euro, Beteiligung an Mieteinnahmen und Wertzuwachs)
• Besonderheiten: Handelsplatz für Anteile an Bestandsimmobilien

Fazit

Crowdfunding für Immobilien bietet eine attraktive Möglichkeit für Anleger, mit kleinen Beträgen in große Projekte zu investieren und potenziell hohe Renditen zu erzielen. Jedoch sind damit auch Risiken verbunden, die Anleger sorgfältig abwägen sollten. Eine gründliche Prüfung der Plattformen, Projekte und rechtlichen Rahmenbedingungen ist entscheidend für eine erfolgreiche Investition.