Immobilien-Holdings in Form einer GmbH sind im Unternehmensbereich nicht nur Wertschöpfer, sondern auch steuerlich interessant. Ein Instrument, das in diesem Kontext oft genutzt wird, ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
In diesem Beitrag betrachten wir die Vorteile der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Immobilien-GmbHs, beleuchten aber auch die Nachteile und potenziellen Risiken und stellen die Familienstiftung als alternative, durchdachte Lösung vor.
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung im Überblick
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist eine attraktive Regelung für Unternehmen, deren Umsatz nahezu ausschließlich aus dem Erwerb und der Verwaltung von Immobilien besteht. Sie ermöglicht eine Reduzierung der Steuerlast, insbesondere für GmbHs.
In § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG verankert, verzichtet diese Regelung unter bestimmten Umständen vollständig auf Gewerbesteuer für Immobiliengewinne. Eine GmbH ist jedoch per Gesetz immer gewerblich, was normalerweise zu einer Besteuerung von Mieteinnahmen und Immobilienverkäufen mit rund 30 % führt. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung reduziert den Steuersatz auf rund 15 %, was zu erheblicher steuerlicher Entlastung führt.
Die Gewerbesteuerkürzung auf wackligen Beinen
Trotz der scheinbar klaren Vorteile gibt es potenzielle Risiken bei der Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Eine Immobilien-GmbH darf maximal 10 % ihres Umsatzes aus gewerblichen Einkünften erzielen (auch die Funktion einer Komplementärgesellschaft bei einer GmbH & Co. KG ist schädlich), sonst verliert sie die erweiterte Kürzung. Beim Verkauf einer Immobilie fallen immer mindestens 15 % Steuern an.
Greift die erweiterte Kürzung nicht, sei es durch Überschreiten der 10 %-Grenze für gewerbliche Umsätze oder im Verkaufsjahr der letzten Immobilien (Mehrobjektgrenze analog zum gewerblichen Grundstückshandel bei der Einkommensteuer), sind es sogar 30 %. Diese steuerlichen Hürden verdeutlichen die bestehenden Risiken für eine Immobilien-GmbH.
Die Betriebsaufspaltung als potenzielle Gefahr
Die Betriebsaufspaltung ist eine steuerliche Konstellation, bei der beispielsweise eine Immobilie eines Unternehmers, die „seiner“ operativen GmbH dient, scheinbar im Privatvermögen gehalten wird. Dadurch entsteht steuerlich ein sogenanntes Besitzunternehmen. Da operative GmbH und Besitzunternehmen getrennt sind, entsteht eine Betriebsaufspaltung. Die Betriebsaufspaltung hat zur Folge, dass das Besitzunternehmen mit Gewerbesteuer belastet wird und die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht möglich ist. Zudem ist ein steuerfreier Verkauf auch nach Ablauf einer Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht möglich.
Eine Betriebsaufspaltung entsteht allerdings nur, wenn eine sogenannte personelle Verflechtung vorliegt, also Besitz und operatives Unternehmen letztendlich derselben Person gehören. Dies wird oft umgangen, indem man die Immobilie ins zivilrechtliche Vermögen eines Ehepartners überträgt. Hierbei besteht die Gefahr, dass die Immobilie im Streitfall dem Ehepartner gehört. Alternativ kann die Immobilie in ein separates Besitzunternehmen in Form einer GmbH ausgelagert werden. Diese Gestaltung wird oft als „goldenes Dreieck“ bezeichnet. Zivilrechtlich können so Haftungsrisiken minimiert werden. Neben den bereits genannten steuerlichen Nachteilen führt dies dazu, dass die Immobilie dauerhaft in einem gewerblichen Unternehmen verbleibt und nicht mehr steuerfrei veräußert werden kann.
Die Familienstiftung als überlegene Alternative
Als Lösung ohne die genannten Risiken kommt die Familienstiftung ins Spiel. Hier liegt die maximale Steuerlast bei 15 %. Eine gewerbesteuerliche Infektion der Stiftung als Ganzes ist nicht möglich. Außerdem entfällt bei einem Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren jegliche Steuer.
Immobilien in der Stiftung sind auch vor Haftungsansprüchen Dritter (wie dem Finanzamt oder Unterhaltsberechtigten) geschützt. Darüber hinaus kann eine Betriebsaufspaltung deutlich einfacherer vermieden werden. Richtig gestaltet, entsteht bei Ausschüttung an Destinatäre wie Kinder oder Enkel im Rahmen der Grundfreibeträge keine Steuer oder im Rahmen der Progression eine wesentlich geringere Steuer im Vergleich zu den verdienenden Begünstigten. Im Gegensatz zur Immobilien GmbH sind die Begünstigten nicht am Vermögen der GmbH beteiligt und es gibt auch keine Ansprüche der Begünstigten – nur Möglichkeiten.
Im Erbfall entsteht keine Erbschaftsteuer, da das Vermögen der Stiftung nicht im Bereich des Erblassers liegt. Dies macht die Familienstiftung zu einer durchdachten Alternative, die nicht nur steuerliche Vorteile bietet, sondern auch die Nachteile der Immobilien-GmbH vermeidet.
Fazit
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Immobilien-Holdings in Form einer GmbH oder KG ist zweifellos vorteilhaft, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung der Risiken. Die Familienstiftung präsentiert sich als steuerlich attraktive und risikoärmere Alternative, die Unternehmen langfristige Sicherheit und finanzielle Flexibilität bietet.