Die Ehegattenschaukel ist eine bewährte Strategie zur Steueroptimierung, bei der Immobilien zwischen Ehepartnern oder nahen Verwandten übertragen werden. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, von erhöhten Abschreibungen und Steuervergünstigungen zu profitieren. In diesem Blogpost erfährst du, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, welche Vorteile sie bietet und worauf du achten solltest.

Die wichtigsten Informationen zur Ehegattenschaukel im Überblick

Die Ehegattenschaukel ist eine steuerliche Strategie, bei der ein Ehepartner eine vermietete Immobilie nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren an den anderen Ehepartner verkauft. Diese Übertragung erfolgt zu einem marktüblichen Preis, ohne dass Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt. Der Käufer kann die Immobilie dann zu dem höheren Kaufpreis abschreiben, was die Steuerlast senkt und den Cashflow verbessert. Dieses Verfahren kann alle zehn Jahre wiederholt werden. Die Methode ist nicht nur auf Ehepartner beschränkt, sondern kann auch zwischen nahen Verwandten wie Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln angewendet werden.

Es ist wichtig, dass der Kaufvertrag den Anforderungen eines Fremdvergleichs entspricht und notariell beurkundet wird, was Notarkosten verursacht.

Voraussetzungen

Damit die Ehegattenschaukel erfolgreich umgesetzt werden kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Immobilie muss im Besitz eines Ehepartners sein.
  • Der Verkauf muss zu marktüblichen Bedingungen erfolgen.
  • Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Vorteile

Der größte Vorteil der Ehegattenschaukel liegt in der Möglichkeit, die Steuerlast erheblich zu senken. Durch den Verkauf und die anschließende Abschreibung auf den höheren Kaufpreis können erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden, insbesondere wenn die Immobilie bereits lange im Familienbesitz ist.

Zusätzlich ermöglicht die Ehegattenschaukel, den Immobilienwert in der Familie zu halten und steuerliche Vorteile zu nutzen, anstatt die Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen.

Fremdfinanzierung und Werbungskosten nutzen

Ein weiterer Vorteil der Ehegattenschaukel ist die Möglichkeit, ein Verkäuferdarlehen zu nutzen. Der Verkäufer kann die Zinserträge mit einem reduzierten Steuersatz von 25 % versteuern. Gleichzeitig kann der Käufer die Zinsaufwendungen mit bis zu 45 % als Werbungskosten absetzen. Dieser Unterschied in den Steuersätzen bietet zusätzliche Steuerersparnisse.

Mögliche Herausforderungen bei der Ehegattenschaukel

Einige Herausforderungen können auftreten:

  • Scheingeschäfte: Das Finanzamt könnte den Verkauf als Scheingeschäft werten, wenn er nicht ernsthaft durchgeführt wird.
  • Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeiten: Der Verkauf muss den Anforderungen eines Fremdvergleichs entsprechen und darf nicht unangemessen sein.
  • Scheidung: Im Falle einer Scheidung kann es kompliziert werden, besonders wenn die Immobilie nur einem Ehepartner gehört und keine Absicherung im Grundbuch vorhanden ist.

Ehegattenschaukel bei mehreren Immobilien

Sie können die Ehegattenschaukel auch auf mehrere Immobilien anwenden. Dann minimiert sie Risiken und maximiert steuerliche Vorteile. Dies ist besonders sinnvoll, um mögliche steuerliche Nachteile bei einer Scheidung zu vermeiden.

Steuervorteile durch die GbR

Ein zusätzlicher Tipp für Steuerprofis: Die Nutzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann helfen, Notarkosten zu sparen und weitere steuerliche Vorteile zu realisieren.

Ehegattenschaukel für Kinder

Auch andere Verwandte in gerader Linie, wie Eltern und Kinder oder Großeltern und Enkel, können die Ehegattenschaukel anwenden. Auch diese Übertragungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus und ermöglichen steuerliche Vorteile ohne die Belastung durch Schenkungssteuer.

Beispielrechnung

Stellen wir uns vor, Ehepartner A hat vor mehr als zehn Jahren eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft. Diese Immobilie wird nun für 300.000 Euro an Ehepartner B verkauft. Der Gebäudewertanteil beträgt 80 %, und die jährliche Abschreibung auf den Kaufpreis liegt bei 2 %. Bei einem Zinssatz von 5 % p.a. für ein Verkäuferdarlehen und Notarkosten von 1,5 % des Kaufpreises sparen die Ehepartner jährlich etwa 3.232 Euro Steuern. Berücksichtigt man die Notarkosten von rund 4.500 Euro im ersten Jahr, beläuft sich die Steuerersparnis über eine Haltedauer von zehn Jahren auf etwa 26.320 Euro.

Fazit

Die Ehegattenschaukel ist eine effektive Methode zur Steueroptimierung durch Immobilienbesitz. Ehepaare und nahe Verwandte können durch gezielte Verkäufe und Abschreibungen ihre Steuerlast erheblich reduzieren. Es ist jedoch wichtig, alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte sorgfältig zu prüfen, um mögliche Risiken zu minimieren und die Vorteile optimal zu nutzen. Die Kombination mit weiteren Optimierungen, wie dem Ehegattendarlehen, kann zusätzliche Steuervorteile bieten.