Wenn Immobilien und Unternehmen in oder unter derselben Holdinggesellschaft gehalten werden und mindestens eines der Unternehmen die Immobilie betrieblich, zum Beispiel als Büro, Lager, Angestelltenwohnung oder Werkstatt nutzt, kann es zu einer sogenannten Betriebsaufspaltung kommen. Eine Betriebsaufspaltung ist in diesem Fall problematisch, da die Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden. Die Immobilie kann ebenso nicht steuerfrei verkauft werden.
Definition Betriebsaufspaltung
Eine Betriebsaufspaltung liegt immer dann vor, wenn eine personelle und eine sachliche Verflechtung gegeben sind.
Die sachliche Verflechtung besteht, wenn ein Unternehmen eine Immobilie nutzt, die der Stiftung zumindest anteilig gehört.
Die personelle Verflechtung liegt vor, wenn dieselben Personen sowohl über die Immobilie wie auch über das Unternehmen entscheiden können.
Beispiel
Ein klassisches Beispiel wäre, dass Unternehmer „Franz“ eine Lagerhalle, die ihm allein gehört, an eine GmbH vermietet, an der er einziger Gesellschafter ist.
Hierbei liegt eine sachliche Verflechtung vor, weil die Lagerhalle durch die GmbH genutzt wird.
Die personelle Verflechtung liegt vor, weil Franz sowohl die Lagerhalle als auch die GmbH besitzt. Er kann somit über beides frei bestimmen.
Auch eine Stiftung kann eine Betriebsaufspaltung begründen, wenn sie eine Immobilie aus ihrem Vermögen an ein Unternehmen vermietet, an dem sie zu mindestens 50,01 % beteiligt ist.
Folgen einer Betriebsaufspaltung
Die Konsequenzen einer Betriebsaufspaltung sind gravierend: Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen der Gewerbesteuer und die Stiftung kann die Immobilie nicht nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Anders als bei einer Holding GmbH entsteht jedoch keine „Abfärbung“ der Gewerblichkeit auf die übrigen vermögensverwaltenden Tätigkeiten der Stiftung, das heißt, sie die Gewerbesteuer betrifft nur die vermietete Immobilie, nicht aber andere Tätigkeiten der Stiftung.
Vermeidung der Betriebsaufspaltung
Es gibt natürlich Möglichkeiten, die Aufspaltung zu vermeiden.
Eine bewährte Methode ist, die Immobilie von einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) halten zu lassen, an der die Stiftung mit einem bestimmten Prozentsatz beteiligt ist.
Um eine Betriebsaufspaltung zu vermeiden, beachten Sie bestimmte Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Überprüfen Sie außerdem die Überschneidungen der stimmberechtigten Personen.
Fazit
Die Betriebsaufspaltung kann für Stiftungen und ihre Unternehmen erhebliche steuerliche Nachteile mit sich bringen.
- Mieteinnahmen werden gewerbesteuerpflichtig.
- Ein steuerfreier Verkauf der Immobilie ist nicht möglich.
Doch mit der richtigen strategischen Planung und den passenden Gestaltungsmodellen lassen sich diese Nachteile vermeiden.
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