Welche Umsatzsteuer fällt bei der Vermietung an?

Erfahren Sie, welche Umsatzsteuer bei der Vermietung von Tiny Houses on Wheels anfällt. Mit Beispielen und Tipps für Investoren.

Tiny Houses liegen im Trend – als Wohnraum, Ferienunterkunft oder sogar als Kapitalanlage. Doch bei der steuerlichen Behandlung, insbesondere der Umsatzsteuer, gibt es eine entscheidende Unterscheidung: Steht das Tiny House auf Rädern („on wheels“) oder ist es fest mit dem Boden verbunden?

In diesem Beitrag erklären wir, wie die Finanzverwaltung Tiny Houses on Wheels einordnet und welche Umsatzsteuer bei der Vermietung anfällt.

Bewegliches Wirtschaftsgut oder Gebäude?

Ein Tiny House on Wheels gilt steuerlich als bewegliches Wirtschaftsgut. Es ist nicht fest mit dem Boden verbunden und kann jederzeit an einen anderen Ort transportiert werden. Das unterscheidet es von klassischen Immobilien oder fest installierten Tiny Houses auf einem Fundament.

Diese Einordnung hat direkte Auswirkungen auf die Umsatzsteuer:

– Beweglich (on wheels) → Kein „Gebäude“, daher keine Anwendung des ermäßigten Steuersatzes.
– Unbeweglich (fest installiert) → Zählt als Gebäude, ermäßigter Steuersatz möglich.

Umsatzsteuer bei der Vermietung von Tiny Houses on Wheels

Szenario	Umsatzsteuerpflicht	Steuersatz
Kurzfristige Vermietung (≤ 6 Monate)	Ja	19 %
Langfristige Vermietung (> 6 Monate)	Nein (*in der Regel*)	0 %
Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)	Nein	0 %

Warum kein ermäßigter Steuersatz?

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG gilt für die „kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden“ ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 %.

Dieser ermäßigte Satz setzt jedoch voraus, dass die Vermietung in einem Gebäude erfolgt. Da Tiny Houses on Wheels bewegliche Wirtschaftsgüter sind, greift die Begünstigung nicht. Stattdessen wird die Vermietung als „Vermietung beweglicher Sachen“ behandelt – mit dem regulären Steuersatz von 19 %.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Kurzzeitvermietung eines Tiny House on Wheels
Ein Unternehmer vermietet ein Tiny House on Wheels für 3 Monate an Feriengäste.

– Mieteinnahmen: 2.500 €
– Umsatzsteuer (19 %): 475 €
– Gesamtbetrag: 2.975 €

Der Unternehmer muss 475 € Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen.

Beispiel 2: Langfristige Vermietung (> 6 Monate)
Ein Tiny House on Wheels wird für 12 Monate an einen Mieter überlassen, der es als dauerhaften Wohnsitz nutzt.

– Hier liegt eine langfristige Vermietung vor.
– Ergebnis: In der Regel umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG.
– Der Vermieter darf dann jedoch keine Vorsteuer aus Anschaffungs- oder Betriebskosten geltend machen.

Beispiel 3: Kleinunternehmerregelung
Der Vermieter hat im Vorjahr nur 15.000 € Umsatz erzielt und erwartet im aktuellen Jahr ebenfalls unter 25.000 € Umsatz.

– Ergebnis: Er kann die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) in Anspruch nehmen.
– Es wird keine Umsatzsteuer ausgewiesen.
– Aber auch kein Vorsteuerabzug möglich.

Fazit

Die Vermietung von Tiny Houses on Wheels ist steuerlich eindeutig als Vermietung eines beweglichen Wirtschaftsguts zu behandeln.

✅ Kurzzeitvermietung (≤ 6 Monate): regulärer Umsatzsteuersatz von 19 %
✅ Langfristige Vermietung (> 6 Monate): meist umsatzsteuerfrei
✅ Kleinunternehmerregelung: keine Umsatzsteuer, aber auch kein Vorsteuerabzug

Unser Tipp für Tiny-House-Investoren

Bevor Sie Tiny Houses on Wheels vermieten, prüfen Sie sorgfältig:
✔ Ist das Objekt beweglich oder fest installiert?
✔ Welche Mietdauer wird vertraglich vereinbart?
✔ Wollen Sie auf die Umsatzsteuerpflicht optieren, um Vorsteuer ziehen zu können?