Für Immobilieninvestoren stellt sich häufig die Frage, welche Struktur steuerlich sinnvoller ist: die Immobilien-GmbH oder eine gewerblich entprägte (vermögensverwaltende) GmbH & Co. KG. Beide Strukturen haben unterschiedliche steuerliche Vor- und Nachteile.
Direkter Vergleich der Strukturen
| Thema | Immobilien-GmbH | Gewerblich entprägte GmbH & Co. KG |
|---|---|---|
| Laufende Ertragsteuer | ca. 30 % Gesamtsteuerbelastung (KSt + GewSt; ggf. erweiterte Kürzung) | Besteuerung beim Gesellschafter mit persönlichem Steuersatz |
| Steuer beim Immobilienverkauf | grundsätzlich steuerpflichtig (KSt), GewSt kann über erweiterte Kürzung entfallen | nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei möglich (§ 23 EStG) |
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren | oft günstiger als im Privatvermögen wegen niedrigerem Steuersatz | Besteuerung mit persönlichem Einkommensteuersatz |
| AfA-Potenzial | Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage durch Share Deals oder Umstrukturierungen möglich | AfA-Bemessungsgrundlage bleibt grundsätzlich historisch |
| § 6b EStG Reinvestitionsrücklage | Möglichkeit der Bildung einer §6b-Rücklage bei Verkauf bestimmter Wirtschaftsgüter und steuerneutraler Reinvestition in neue Immobilien | in dieser Form regelmäßig nicht nutzbar |
| Spekulationsfrist | keine Spekulationsfrist | 10-jährige Spekulationsfrist nach §23 EStG |
| Übertragbarkeit von Anteilen | Anteilsübertragungen grundsätzlich notariell beurkundungspflichtig | Übertragung von Kommanditanteilen häufig ohne Notar möglich |
| Erb- und Schenkungsteuer | Bewertung häufig ungünstiger | oft strukturfreundlicher für Vermögensübertragungen |
| Wegzugsbesteuerung | Risiko der Wegzugsbesteuerung nach §6 AStG | grundsätzlich keine Wegzugsbesteuerung auf Gesellschaftsebene |
| Gewerblicher Grundstückshandel | irrelevant (Gesellschaft ist ohnehin gewerblich) | Risiko bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze |
Praxisregel für Immobilieninvestoren
Immobilien‑GmbH: häufig sinnvoll bei aktiveren Investoren, kürzeren Haltedauern, Projektentwicklungen oder strategischen Verkäufen.
Gewerblich entprägte GmbH & Co. KG: häufig sinnvoll bei langfristigem Immobilienbestand, Vermögensaufbau über Generationen und Nutzung der steuerfreien Spekulationsfrist.
Fazit
Die optimale Struktur hängt stark von der individuellen Investitionsstrategie ab. Entscheidend sind insbesondere Haltedauer der Immobilien, geplante Verkäufe, Vermögensnachfolge und internationale Mobilität der Gesellschafter.
Praxisbeispiel: Immobilienverkauf – Privatvermögen vs. Immobilien-GmbH vs. GmbH & Co. KG
Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt typische steuerliche Unterschiede zwischen drei häufigen Immobilienstrukturen. Die Zahlen dienen lediglich der Illustration.
Ausgangsdaten
Kaufpreis Immobilie: 1.000.000 €
Verkaufspreis nach 8 Jahren: 1.500.000 €
Veräußerungsgewinn: 500.000 €
Persönlicher Steuersatz Investor: 42 %
Steuervergleich
| Struktur | Steuer auf Gewinn | Steuerbetrag | Netto verbleibend |
|---|---|---|---|
| Privatvermögen (Verkauf nach 8 Jahren) | 42 % Einkommensteuer | 210.000 € | 290.000 € |
| Immobilien-GmbH (KSt + ggf. GewSt) | ca. 30 % | 150.000 € | 350.000 € |
| GmbH & Co. KG (vermögensverwaltend) | 42 % Einkommensteuer | 210.000 € | 290.000 € |
Sonderfall: Verkauf nach 10 Jahren
Wird die Immobilie im Privatvermögen oder in einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG länger als 10 Jahre gehalten, kann der Verkauf grundsätzlich steuerfrei erfolgen (§ 23 EStG).
In diesem Fall würde der gesamte Gewinn von 500.000 € steuerfrei bleiben. Bei einer Immobilien-GmbH bleibt der Gewinn dagegen grundsätzlich steuerpflichtig, auch wenn unter Umständen die Gewerbesteuer über die erweiterte Kürzung entfallen kann.
Interpretation für Immobilieninvestoren
Die Immobilien-GmbH ist häufig steuerlich günstiger bei kürzeren Haltedauern.
Die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG bietet Vorteile bei langfristigen Haltestrategien.
Die Spekulationsfrist kann bei langfristigen Investoren zu vollständig steuerfreien Verkäufen führen.
Carsten Schupp
Steuerberater