Für Vermieter:
Als Vermieter von Immobilien ist es wichtig, den Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Aufwendungen zu kennen. Erhaltungsaufwand bezieht sich auf Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung eines Gebäudes oder einer Wohnung, z.B. Reparaturen, Instandsetzungen oder Ersatz von Teilen. Solche Kosten können im Jahr der Zahlung als Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Andererseits sind anschaffungsnahe Aufwendungen Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau eines Gebäudes entstehen und binnen drei Jahren nach der Anschaffung getätigt werden. Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden. Die 15%-Grenze muss dabei berücksichtigt werden.
Ausnahme:
Es existiert eine 15%-Grenze, die bei anschaffungsnahen Aufwendungen zu beachten ist. Wenn die Kosten einer Maßnahme die 15%-Grenze überschreiten, werden sie als Herstellungskosten klassifiziert und über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Die 15%-Grenze wird berechnet, indem die Anschaffungskosten des Gebäudes inklusive Erweiterungen und Erneuerungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes angefallen sind, ermittelt und anschließend die Aufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung getätigt wurden, abgezogen werden. Das Ergebnis wird mit 15% multipliziert. Eine Berücksichtigung der 15%-Grenze hat somit einen langfristigen Einfluss auf die steuerliche Behandlung.
Besonderheit:
Einzelprojekte, die für sich allein stehen und die einzeln abgerechnet werden können, werden von der Berechnungsgrundlage der 15%-Grenze ausgenommen, sofern der Betrag 4.000 Euro nicht überschreitet (ohne Umsatzsteuer). Ist die Rechnungsumme höher, so ist es erforderlich, diese in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen und dann zu überprüfen, ob die 15%-Grenze nicht überschritten wird. Um die 15%-Grenze korrekt zu berechnen, sind somit alle anschaffungsnahen Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes zu addieren, wobei Einzelprojekte, die separat abgerechnet werden können und nicht mit anderen Maßnahmen in Verbindung stehen, bis zu einem Betrag von 15.000 Euro ausgenommen werden.
Ausnahme 2: Standardanhebung
Verbesserungen an Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster, die eine Standardanhebung bewirken, können nicht als vollwertige Werbungskosten geltend gemacht werden, sondern müssen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.