Die Dreijahresfrist zu den Erhaltungsaufwendungen in der Immobilienbesteuerung und strittige Fragen zur Abrechnung unvollendeter Arbeiten

In der Welt der Immobilienbesteuerung spielen Erhaltungsaufwendungen eine entscheidende Rolle, da sie Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten an vermieteten Immobilien haben. Die Dreijahresfrist ist ein wichtiger Aspekt, den Immobilieneigentümer verstehen und berücksichtigen sollten, da sie erhebliche steuerliche Auswirkungen haben kann.

Die Grundlagen der Dreijahresfrist

Grundsätzlich sind Ausgaben für Renovierungsarbeiten an vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar, was Immobilieneigentümern erhebliche steuerliche Vorteile bietet. Diese Kosten können in der Regel im Jahr der Ausgaben geltend gemacht werden. Allerdings gibt es eine Ausnahme, die als die Dreijahresfrist bekannt ist. Diese Regel ist in § 6 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes zu finden besagt, dass wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 % des ursprünglichen Kaufpreises für Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten ausgegeben werden, diese Kosten als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt werden. Das hat zur Folge, dass sie nicht mehr sofort steuerlich absetzbar sind, sondern über die Nutzungsdauer der Immobilie, in der Regel 50 Jahre, abgeschrieben werden müssen. Das bedeutet, dass nur 2 % dieser Kosten jährlich steuermindernd geltend gemacht werden können.

Die Berechnung der Dreijahresfrist

Die Dreijahresfrist beginnt ab dem Tag des Nutzen- und Lastenübergangs, wie er im notariellen Immobilienkaufvertrag festgehalten ist. Dieser Zeitpunkt ist entscheidend für die Berechnung der Frist.
Die Frist läuft über genau drei Jahre, sodass sie für eine Immobilie die am 15. Juli 2023 den Besitzer wechselt, mit Ablauf des 15. Juli 2026 enden würde.
Wenn Sie also eine Immobilie erwerben und innerhalb von drei Jahren nach diesem Zeitpunkt mehr als 15 % des Kaufpreises in Renovierungsarbeiten investieren, sind diese Kosten von der Dreijahresfrist betroffen und als nachträgliche Anschaffungskosten zu qualifizieren.

Strittige Frage: Unvollendete Arbeiten innerhalb der Dreijahresfrist

Eine strittige Frage im Zusammenhang mit der Dreijahresfrist betrifft unvollendete Arbeiten, die innerhalb des Dreijahreszeitraums begonnen, aber nicht abgeschlossen wurden. In

diesem Fall gibt es unterschiedliche Auffassungen, wie diese Kosten behandelt werden sollten.
Die Finanzverwaltung vertritt die Ansicht, dass Kosten für unvollendete Arbeiten anzusetzen sind, soweit sie auf bereits erbrachte Teilleistungen entfallen. Dies bedeutet, dass der Anteil der Arbeiten, der tatsächlich innerhalb der Dreijahresfrist abgeschlossen wurde, in die 15 %- Grenze einbezogen wird.
Demgegenüber herrscht literatur- und beraterseitig die Meinung vor, dass nur solche Arbeiten in die 15 % einbezogen werden sollten, die innerhalb des Dreijahreszeitraums vollständig erbracht und abgeschlossen wurden. Unvollendete Arbeiten, selbst wenn sie begonnen wurden, sollten nach dieser Auffassung nicht berücksichtigt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Frage bisher nicht höchstrichterlich geklärt wurde und die Auslegung der Regelung in der Praxis variiert. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bei Unklarheiten oder unterschiedlichen Meinungen in dieser Angelegenheit individuell beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Vorschriften korrekt angewendet werden. Hierbei unterstützen wir Sie gerne.

Fazit

Die Dreijahresfrist zu den Erhaltungsaufwendungen ist ein bedeutender Aspekt in der Immobilienbesteuerung, der die steuerliche Behandlung von Renovierungsarbeiten und Verbesserungsmaßnahmen beeinflusst. Immobilieneigentümer sollten sich der Regelung bewusst sein und, wenn nötig, ihre steuerliche Planung und Gestaltung anpassen. 
 Gemeinsam mit Ihnen finden wir die besten steuerlichen Strategien für Ihre individuelle Situation und minimieren mögliche steuerliche Belastungen.