Was Sie wissen sollten

Werden Gesellschaftsvermögen übertragen, die Grundstücke beinhalten gibt es eine Regelung, die man als unangenehme Überraschung empfinden kann: die doppelte Grunderwerbsteuer. Sie tritt auf, wenn mehr als 90 % der Anteile an einer Kapital- oder Personengesellschaft übertragen werden, die Grundstücke besitzt.

Hierauf werfen wir einen Blick und klären, was das bedeutet und wie Sie sich davor schützen können.

 

Fall 1: Komplettverkauf einer Grundstücks-GmbH

Stellen Sie sich vor, A verkauft alle seine Anteile an der A-GmbH, die im Besitz von Grundstücken ist, an B.

Diese Transaktion löst Grunderwerbsteuer aus. Doch hier liegt der Knackpunkt: Die Grunderwerbsteuer wird nicht nur einmal, sondern gleich zweimal fällig.

Zuerst beim Abschluss des Vertrags (dem sogenannten „Signing“), also wenn A und B den Vertrag unterzeichnen.
Zusätzlich wird noch einmal beim tatsächlichen Übertragungsdatum (dem sogannten „Closing“) Grunderwerbsteuer fällig. Früher verzichtete die Finanzverwaltung darauf, beim Abschluss des Vertrags die Grunderwerbsteuer zu erheben. Doch mittlerweile sieht sie das anders.

Nun fordert das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer sowohl beim Vertragsabschluss als auch beim tatsächlichen Übertragungsdatum gezahlt wird.

Doch es gibt einen Ausweg: B kann die doppelte Besteuerung rückgängig machen, indem er dies innerhalb einer bestimmten Frist beim Finanzamt beantragt.

Aber Vorsicht: Eine verspätete oder unvollständige Anzeige kann zu massiven Problemen führen und die doppelte Besteuerung unwiderruflich zur Realität machen.

Fall 2: Anteilsverkauf in einer GbR

In einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) können ähnliche Probleme auftreten. Auch hier würde doppelt Grunderwerbsteuer anfallen, wenn mehr als 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren auf einen neuen Gesellschafter übertragen werden.

Angenommen, A und B besitzen zu gleichen Teilen die AB-GbR, die ein Grundstück hält. Wenn sie jeweils 10 % der Anteile an der AB-GbR an C verkaufen wollen, würden 20 % der Gesellschaft übertragen. Die Grenze von 90 % wird daher nicht erreicht. Solange diese nicht überschritten wird, löst der Verkauf gar keine Grunderwerbsteuer aus.

Würden A und B jeweils 47 % der Anteile an der AB-GbR an C verkaufen, würde die Grenze überschritten werden. Es würde nicht nur einmal Grunderwerbsteuer anfallen, sondern zwei mal.

Ob das Grundstück erst seit Kurzem oder schon länger im Besitz der GbR ist, spielt dabei keine Rolle.

Fazit

Die doppelte Grunderwerbsteuer bei Grundstücksübertragungen in Gesellschaften kann für Betroffene zu unerwarteten Kosten führen. Doch mit rechtzeitiger und vollständiger Kommunikation mit dem Finanzamt lassen sich diese vermeiden.

Durch eine strategische Planung lässt sich die Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen sogar oft gänzlich umgehen.