Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer – Ein Praxisbeispiel aus der Gestaltungsberatung
Die Grunderwerbsteuer ist ein oft unterschätzter Kostenfaktor, der bei der Übertragung von Immobilien oder Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften anfallen kann. Ein aktueller Fall aus unserer Beratung zeigt, wie wichtig es ist, die Bemessungsgrundlage und die rechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen, um unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.
Der Ausgangsfall
In unserem Beispiel wurde eine Immobilie im Besitz einer GmbH von einem der Gesellschafter indirekt über eine Holdingstruktur übernommen. Der Wert der Immobilie hatte sich jedoch durch Abrissverfügungen und andere Umstände erheblich verringert. Trotzdem setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Grundlage eines geschätzten Verkehrswertes von 568.000 Euro fest. Der tatsächliche Kaufpreis für 49 % der Gesellschaftsanteile, die von einem fremden Dritten erworben wurden, betrug jedoch nur 12.250 Euro. Dies entsprach der wirtschaftlichen Realität und war für die Bemessungsgrundlage entscheidend.
Der Einspruch
Aufgrund der Diskrepanz zwischen dem angesetzten Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis legte der Mandant Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ein. Der Einspruch stützte sich auf folgende Argumente:
- Tatsächlicher Kaufpreis als Indikator:
Der Kaufpreis von 12.250 Euro wurde mit einem fremden Dritten vereinbart und spiegelt die wirtschaftliche Realität wider. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH können solche Preise als Grundlage für die Bemessungsgrundlage dienen.
- Gutachterliche Feststellung:
Obwohl das Verkehrswertgutachten noch ausstand, wurde deutlich gemacht, dass die Immobilie aufgrund von Abrissverfügungen keinen Wert im Bereich der Schätzung des Finanzamtes haben konnte.
- Vorläufige Festsetzung:
Es wurde beantragt, die Grunderwerbsteuer vorläufig auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises festzusetzen, bis das Verkehrswertgutachten nachgereicht werden konnte.
Die steuerlichen Implikationen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Auf Basis des angesetzten Verkehrswertes von 568.000 Euro hätte die Steuer 36.920 Euro betragen. Wäre jedoch der tatsächliche Kaufpreis von 12.250 Euro als Bemessungsgrundlage anerkannt worden, hätte die Steuer lediglich 796,25 Euro betragen – eine erhebliche Differenz.
Erkenntnisse für die Praxis
Dieser Fall zeigt, wie wichtig eine professionelle Gestaltungsberatung ist, um vermeidbare steuerliche Belastungen zu verhindern. Die zentralen Lehren sind:
- Frühzeitige Dokumentation: Ein vereinbarter Kaufpreis mit einem fremden Dritten ist ein starkes Argument, das gut dokumentiert sein muss.
- Gutachten beauftragen: Wenn Zweifel am Verkehrswert bestehen, sollte ein vereidigter Gutachter eingeschaltet werden, um den tatsächlichen Wert nachzuweisen.
- Einspruch einlegen: Ein fehlerhaft festgesetzter Steuerbescheid sollte nicht hingenommen, sondern zeitnah angefochten werden.
Fazit:
Die Grunderwerbsteuer bietet nicht nur Risiken, sondern auch Gestaltungschancen. Mit einer vorausschauenden Planung und einer klaren Strategie können vermögende Mandanten erhebliche Steuerlasten vermeiden. Als Experten für Gestaltungsberatung unterstützen wir Sie gerne dabei, optimale Ergebnisse zu erzielen. Sprechen Sie uns an, um Ihre individuelle Situation zu besprechen.