Grundstückseinbringung in eine vermögensverwaltende KG: Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer richtig bewerten
Einleitung
Die Einbringung von Grundstücken in eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG) stellt eine interessante Möglichkeit dar, Immobilien effizient zu verwalten und steuerliche Vorteile zu nutzen. Doch insbesondere bei der Übertragung von Grundstücken aus dem Privatvermögen in eine KG stehen Fragen zur Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer im Raum. In diesem Beitrag erklären wir, wann Steuern anfallen, welche Freibeträge genutzt werden können und was es bedeutet, wenn ein Ehegatte allein oder beide gemeinsam einbringen.
Fallbeispiel: Einbringung von Grundstücken in eine KG
In unserem Beispiel bringen die Eheleute ihre privat gehaltenen Grundstücke in ihre vermögensverwaltende KG ein. Die Beteiligungsverhältnisse an der KG sind wie folgt:
- Ehegatte 1: 36,36 %
- Ehegatte 2: 45,45 %
- Person 3 (Treuhänder für die Kinder der Ehegatten): 18,19 %
Einige der Grundstücke befinden sich im Alleineigentum eines Ehegatten, andere gehören beiden Ehegatten zu je 50 %. Nun stellt sich die Frage: Fällt Grunderwerbsteuer an? Und wie sieht es mit der Schenkungsteuer aus?
Grunderwerbsteuer bei Einbringung in die KG
Die Grunderwerbsteuer kann bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft wie die vermögensverwaltende KG anfallen. Ein entscheidender Faktor ist hierbei die Beteiligungshöhe der einbringenden Gesellschafter.
- Die 90 %-Regel: Nach der Gesetzesänderung durch das Jahressteuergesetz 2023 greift eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer, wenn die Gesellschafter nach der Einbringung mindestens 90 % der Anteile an der KG halten (§ 5 Abs. 2 GrEStG). Im vorliegenden Beispiel halten die beiden Ehegatten zusammen jedoch nur 81,81 % der Anteile. Damit wird die 90 %-Grenze nicht erreicht, und Grunderwerbsteuer fällt für den Anteil an, der auf Person 3 entfällt, also 18,19 % des Grundstückswertes.
Schenkungsteuer – unentgeltliche Übertragungen zwischen Ehegatten
Neben der Grunderwerbsteuer stellt sich auch die Frage nach einer möglichen Schenkungsteuer. Diese könnte relevant werden, wenn durch die Einbringung des Grundstücks eine unentgeltliche Vermögensübertragung zwischen den Ehegatten oder zugunsten des Treuhänders erfolgt.
- Schenkung zwischen Ehegatten: Überträgt ein Ehegatte seinen Grundstücksanteil unentgeltlich auf den anderen Ehegatten oder auf die gemeinsame KG, könnte Schenkungsteuer anfallen. Allerdings profitieren Ehegatten von einem hohen Freibetrag von 500.000 € (§ 16 ErbStG), sodass Schenkungsteuer in der Praxis oft nicht anfällt.
- Treuhänderverhältnis: Wenn die Beteiligung von Person 3 nur treuhänderisch für die Kinder der Ehegatten erfolgt, besteht keine echte wirtschaftliche Bereicherung. In diesem Fall sollte das Treuhandverhältnis klar dokumentiert sein, um Missverständnisse und steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Unterschied: Einbringung durch einen Ehegatten oder beide Ehegatten
Ob ein Grundstück von einem Ehegatten zu 100 % oder von beiden Ehegatten zu je 50 % eingebracht wird, macht steuerlich einen Unterschied. Die Grunderwerbsteuer wird jeweils nur auf den Anteil von 18,19 % fällig, der auf den Treuhänder entfällt. Doch im Falle einer gemeinschaftlichen Einbringung könnte zusätzlich eine Schenkungsteuer geprüft werden, wenn einer der Ehegatten einen wirtschaftlichen Vorteil erhält.
Fazit:
Die Einbringung von Grundstücken in eine vermögensverwaltende KG kann sinnvoll sein, um die Vermögensstruktur zu optimieren. Allerdings sollten die steuerlichen Konsequenzen, insbesondere die Grunderwerbsteuer und mögliche Schenkungsteuer, nicht außer Acht gelassen werden. Entscheidend ist, dass die Eheleute nach der Einbringung mindestens 90 % der Anteile an der KG halten, um von der Grunderwerbsteuerbefreiung zu profitieren. Andernfalls fällt Grunderwerbsteuer auf den Anteil eines Dritten an.
Eine genaue steuerliche Planung und Dokumentation, insbesondere bei Treuhandverhältnissen, ist essenziell, um unliebsame Steuerfolgen zu vermeiden.
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Schlusswort:
Die steuerlichen Regelungen rund um die Einbringung von Immobilien sind komplex. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um die besten Entscheidungen für Ihr Vermögen zu treffen.
Der Fehler mit der Bezeichnung von Person 3 als Treuhänder für die Kinder der Ehegatten ist nun korrekt berücksichtigt.
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