Viele Unternehmer möchten im Rahmen der Vermögensstrukturierung Immobilien aus ihrem Einzelunternehmen herauslösen und in eine vermögensverwaltende Familien-KG (z. B. mit Ehepartner und Kindern als Mitgesellschafter) übertragen. Dabei gilt es, zahlreiche steuerliche Fallstricke zu vermeiden – aber auch interessante Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie eine solche Übertragung steuerlich behandelt wird und worauf Sie unbedingt achten sollten.
1. Ausgangslage – die häufige Wunschstruktur
Ein Unternehmer hält eine Immobilie seit mehreren Jahren im Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens. Diese soll nun auf eine vermögensverwaltende KG übertragen werden, an der beteiligt sind:
– der Unternehmer selbst: 40 %
– die Ehefrau: 40 %
– zwei Kinder: jeweils 10 %
Die Immobilie hat:
– einen Buchwert von 500.000 €
– eine Schuldenlast von 400.000 €
– einen Einheitswert von 600.000 € (als Näherungswert für den Verkehrswert)
2. Einkommensteuer: Entnahme als steuerpflichtiger Vorgang
Da die vermögensverwaltende KG kein Betriebsvermögen führt, gilt die Übertragung der Immobilie als Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Diese ist steuerpflichtig nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG.
Beispiel:
– Teilwert (Einheitswert): 600.000 €
– Buchwert: 500.000 €
– Entnahmegewinn: 100.000 €
Dieser Gewinn ist einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer der Immobilie.
3. Schuldenübernahme: Vorsicht vor Teilentgeltlichkeit
Wenn die KG auch die auf der Immobilie lastenden Schulden von 400.000 € übernimmt, liegt teilweise ein entgeltliches Geschäft vor.
Beispiel:
– Verkehrswert: 600.000 €
– Schulden: 400.000 €
– 66,7 % des Vorgangs sind entgeltlich, 33,3 % unentgeltlich
– Veräußerungsgewinn: 66.700 €, Entnahmegewinn: 33.300 €
Beide Teile sind steuerpflichtig, allerdings mit unterschiedlicher Einordnung.
4. Schenkungsteuer: Freibeträge clever nutzen
Da die Immobilie an eine KG mit familienfremden Quoten übertragen wird, liegt aus schenkungsteuerlicher Sicht eine mittelbare Zuwendung an die anderen Gesellschafter vor (Ehegatte, Kinder).
Beispielhafte Bewertung:
– Übergehender Wert: 600.000 €
– Abzgl. Schulden: 400.000 €
– Nettovermögenszuwachs: 200.000 €
– Ehefrau (40 %): 80.000 €, Kind A + B (je 10 %): 20.000 €
Fazit: Keine Schenkungsteuer, wenn die Freibeträge nicht ausgeschöpft sind.
5. Grunderwerbsteuer: Stolperstein Beteiligungsquote
- 5 GrEStG befreit Übertragungen auf Personengesellschaften nur dann, wenn der Übertragende mindestens 95 % an der Gesellschaft hält – das ist hier nicht gegeben (nur 40 %).
Beispiel:
– Entgeltlicher Teil: 400.000 €
– Grunderwerbsteuer in NRW (5 %): 20.000 €
6. Gestaltungsempfehlungen vom Steuerberater
✔ Weiterhin persönliche Schuldhaftung
✔ Übertragung an eine Ehegatten-GbR
✔ Übertragung auf eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG
✔ Übertragung von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie
Fazit
Die Übertragung einer Immobilie aus dem Einzelunternehmen in eine vermögensverwaltende KG kann steuerlich teuer werden, wenn man die Fallstricke nicht kennt. Doch mit guter Planung lassen sich erhebliche Steuerbelastungen vermeiden. Lassen Sie sich daher frühzeitig beraten – idealerweise bevor Sie vertraglich tätig werden.
Haftungshinweis:
Dieser Blogbeitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei steuerlichen Gestaltungen sollten Sie stets einen qualifizierten Steuerberater hinzuziehen.