Was Privatanleger steuerlich wissen sollten – inklusive degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibung (§ 7b EStG)

Viele Privatanleger finanzieren den Kauf oder Neubau einer vermieteten Immobilie über die KfW. Besonders attraktiv sind Programme mit Tilgungszuschuss: Ein Teil des Darlehens wird – bei Erreichen bestimmter energetischer Standards – nachträglich erlassen bzw. als Sondertilgung gutgeschrieben. Die zentrale Frage lautet dann: Muss dieser Vorteil versteuert werden – und wie wirkt er sich auf die Abschreibung aus?

1. Was ist ein KfW-Tilgungszuschuss?

Der Tilgungszuschuss ist wirtschaftlich ein Zuschuss zur Finanzierung (nicht: ein Rabatt des Verkäufers). Technisch wird er oft als Gutschrift auf das Darlehenskonto umgesetzt. Steuerlich ist entscheidend, wofür der Zuschuss gezahlt wird: für Herstellungskosten (Neubau/Herstellung) oder für Maßnahmen, die ansonsten als Erhaltungsaufwand (Werbungskosten) abziehbar wären.

2. Steuerliche Einordnung bei Vermietung: meist keine Einnahme – aber Bemessungsgrundlage sinkt

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Investitionszuschüsse grundsätzlich nicht als laufende Mieteinnahmen zu behandeln. In der Praxis läuft der steuerliche Effekt daher häufig über die Folgewirkungen:

  • Zuschuss zu Herstellungskosten: Die Abschreibung bemisst sich aus den um den Zuschuss geminderten Herstellungskosten.
  • Zuschuss zu Erhaltungsaufwand: Der als Werbungskosten abziehbare Aufwand reduziert sich auf den selbst getragenen Anteil.
  • Achtung „Periodenversatz“: Fallen Zuschuss und Aufwand/Abschreibung in unterschiedliche Jahre, muss die zeitliche Zuordnung sauber dokumentiert werden (hier entstehen die meisten Diskussionen mit der Finanzverwaltung).

3. Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibung (§ 7b EStG):
Kombination ist möglich

Für geeignete Neubau-Fälle kann die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden (5 % vom jeweiligen Restwert). Parallel kann – wenn die Voraussetzungen erfüllt sind – die Sonderabschreibung nach § 7b EStG greifen (bis zu 5 % pro Jahr, für das Jahr der Anschaffung/Herstellung und die drei Folgejahre).

Wichtig für die Kombination in der Praxis:

  • Beide Abschreibungen bauen auf derselben (korrigierten) Bemessungsgrundlage auf: Ein Tilgungszuschuss, der die Herstellungskosten betrifft, reduziert somit sowohl die degressive AfA-Basis als auch die § 7b-Basis.
  • 7b ist gedeckelt (u. a. über EUR/m²-Grenzen und Förderhöchstgrenzen). In vielen Fällen ist die § 7b-Basis deshalb niedriger als die tatsächlichen Herstellungskosten.
  • Nach den ersten vier Jahren läuft die reguläre AfA mit dem dann verbleibenden Restwert weiter; die zuvor genutzte § 7b-Sonderabschreibung mindert diesen Restwert mit.

4. KfW-Finanzierung mit Tilgungszuschuss: typische Stellschrauben für Privatanleger

  • Zuschuss vertraglich zuordnen: In Unterlagen sollte erkennbar sein, ob der Zuschuss die Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand betrifft.
  • Herstellungskosten sauber trennen: Gebäude vs. Grund und Boden; nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
  • 7b-Voraussetzungen früh prüfen: Standard (z. B. EH40/QNG je nach Zeitraum), Obergrenzen und Vermietungsvorgaben müssen in der Praxis nachweisbar sein.
  • Dokumentation der Zahlungszeitpunkte: Für die zeitliche Behandlung (Periodenversatz) ist der Zeitpunkt der Gutschrift/Anrechnung entscheidend.

5. Häufige Fehler, die Steuern kosten

  • Der Tilgungszuschuss wird als „sonstige Einnahme“ versteuert, obwohl es sich (bei V+V) regelmäßig um eine Bemessungsgrundlagenkorrektur handelt.
  • AfA wird weiter aus den Brutto-Herstellungskosten berechnet (Zuschuss nicht berücksichtigt).
  • 7b wird beantragt, obwohl Kosten-/Flächengrenzen überschritten sind oder Nachweise (Standard/QNG) nicht belastbar vorliegen.
  • In Abschreibungsrechnungen wird die Kombination § 7 Abs. 5a + § 7b mechanisch falsch abgebildet (Restwertkette, Deckelung, Zeitraum).

Fazit: Der KfW-Tilgungszuschuss ist für Privatanleger meist steuerlich vorteilhaft, weil er nicht wie laufende Mieteinnahmen behandelt wird. Er reduziert jedoch häufig die Abschreibungsbasis – und gerade bei der Kombination von degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibung (§ 7b EStG) lohnt sich eine saubere, vorab geprüfte Strukturierung.