1. Ausgangsfall

Ein fremder Dritter schenkt 100 % der Anteile an einer GmbH, die gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Die GmbH hält eine betriebliche Immobilie im Anlagevermögen mit einem Wert von 12 Mio. €. Diese Immobilie soll nach zehn Jahren verkauft werden.

2. Schenkungsteuerliche Behandlung – ZENTRALE BEDEUTUNG

Die Schenkung unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Bei einem fremden Dritten als Erwerber gilt Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG).

Allerdings können bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 13a und § 13b ErbStG erhebliche Steuervergünstigungen greifen:

  • Regelverschonung: 85 % Steuerfreiheit bei 7-jähriger Behaltensfrist
  • Optionsverschonung: 100 % Steuerfreiheit bei 5-jähriger Behaltensfrist und maximal 20 % Verwaltungsvermögen

Da die GmbH originär tätig ist (Grundstückshandel) und kein übermäßiges Verwaltungsvermögen enthält, sind die Voraussetzungen grundsätzlich erfüllt. Die betriebliche Immobilie zählt nicht als schädliches Verwaltungsvermögen, da sie dem operativen Geschäftszweck dient.

3. Betriebliche Nutzung der Immobilie

Eine Immobilie gilt als betrieblich genutzt, wenn sie dem operativen Geschäftszweck des Unternehmens dient – z. B. als Lager, Büro oder zur Projektentwicklung und späteren Veräußerung im Rahmen des Grundstückshandels.

Wird die Immobilie nicht an Dritte vermietet und bleibt im Betriebsvermögen, gilt sie auch bei längerer Haltezeit als betrieblich genutzt.

BFH, Urteil vom 6.2.2014 – IV R 41/10: Auch geplante Veräußerung kann betriebliche Nutzung darstellen, wenn das Grundstück dem Betriebszweck dient.

4. § 6b EStG – Rücklage und Ersatzbeschaffung (ca. 20 % Relevanz)

Falls die GmbH zuvor eine § 6b-Rücklage gebildet hat (z. B. aus der Veräußerung eines anderen Grundstücks), kann diese auf das neue Grundstück übertragen werden. Die Rücklage mindert die Anschaffungskosten des Ersatzobjekts. Beim späteren Verkauf (z. B. nach 10 Jahren) entsteht ein entsprechender steuerpflichtiger Gewinn.

Eine gesetzliche Mindesthaltedauer existiert nicht, aber der BFH verlangt eine „dauerhafte Nutzung“ zur Vermeidung des Gestaltungsmissbrauchs. Empfehlung: Mindestens 3–5 Jahre Haltezeit für sichere Anerkennung.

5. Beteiligungserwerb als Ersatzbeschaffung?

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass der Kauf eines Kommanditanteils an einer grundstückshaltenden KG als Ersatzbeschaffung im Sinne des § 6b EStG gilt. Das ist nicht korrekt.

BFH, Urteil vom 25.04.2002 – IV R 45/01: Der Erwerb eines Mitunternehmeranteils ersetzt nicht den Erwerb eines bestimmten Wirtschaftsguts.

Nur der direkte Erwerb eines Grundstücks kann als begünstigte Reinvestition gelten.

6. Fazit

  • Die unentgeltliche Übertragung von GmbH-Anteilen mit betrieblicher Immobilie kann schenkungsteuerlich vollständig oder teilweise verschont sein.
  • Die Immobilie muss betrieblich genutzt werden – entweder durch Eigengebrauch oder im Rahmen des Grundstückshandels.
  • Eine § 6b-Rücklage kann steuerneutral auf ein solches Grundstück übertragen werden, wenn die Haltezeit lang genug ist.
  • Der Kauf von Beteiligungen ist für § 6b EStG ungeeignet.

 

Autor: Steuerberater Carsten Schupp

Stand: Juni 2025