Der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie kann schnell zu einer finanziellen Herausforderung werden, besonders wenn eine Renovierung ansteht. Doch bei der Vererbung denkmalgeschützter Immobilien gibt es gute Nachrichten: Sie können erhebliche Erleichterungen bei der Erbschaftssteuer in Anspruch nehmen. Der Staat hat ein großes Interesse daran, historisch wertvolle Gebäude zu erhalten und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, weshalb er Erben steuerlich entlastet.

Was ist ein Baudenkmal?

Ein Baudenkmal ist mehr als nur ein altes Gebäude. Es handelt sich um Bauwerke, die aufgrund ihrer architektonischen, historischen oder wissenschaftlichen Bedeutung unter Denkmalschutz stehen. Dabei können sowohl einzelne Gebäude als auch ganze Anlagen, wie historische Straßenzüge, als Baudenkmäler gelten. Im Erbschaftssteuerrecht sind jedoch in der Regel nur einzelne Gebäude relevant.

Ein Baudenkmal kann aus verschiedenen Epochen stammen, angefangen bei Fachwerkhäusern aus dem Mittelalter bis hin zu Industrieruinen aus den 1970er Jahren. Sogar eine alte Scheune oder ein verfallenes Schulgebäude können als Baudenkmal eingestuft werden und damit auch die Vererbung denkmalgeschützter Immobilien betreffen.

Steuerbefreiung für denkmalgeschützte Immobilien: Wer kann sie in Anspruch nehmen?

Jeder Erbe, der eine denkmalgeschützte Immobilie erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung beanspruchen, unabhängig von seiner persönlichen Steuerklasse. Diese Steuerbefreiung kann entweder 85 % des Immobilienwertes betreffen oder, unter bestimmten Bedingungen, sogar eine vollständige Befreiung von der Erbschaftssteuer ermöglichen. Vererbung denkmalgeschützter Immobilien bietet damit nicht nur steuerliche Vorteile, sondern erfordert auch die Einhaltung spezifischer gesetzlicher Vorgaben.

Wichtig zu erwähnen ist, dass die Steuerbefreiung gemäß § 13 Nr. 2a ErbStG im Vergleich zum früheren Recht von 60 % auf 85 % erhöht wurde. Damit hat sich der Spielraum für Erben vergrößert, allerdings nur unter Einhaltung der strengen Bedingungen.

Voraussetzungen für die 85-prozentige Steuerbefreiung

Um in den Genuss einer 85-prozentigen Steuerbefreiung zu kommen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  1. Öffentliches Interesse: Das Gebäude muss aufgrund seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft als erhaltenswert gelten.
  2. Kosten-Nutzen-Verhältnis: Die laufenden Kosten für das Gebäude übersteigen in der Regel die damit erzielten Einnahmen.
  3. Nutzbarkeit für Forschung oder Bildung: Das Gebäude muss der Allgemeinheit, mindestens jedoch interessierten Kreisen, zugänglich gemacht werden.
  4. Standort: Das Baudenkmal befindet sich im Inland, in einem EU- oder EWR-Land.

Für viele denkmalgeschützte Gebäude kann es jedoch schwierig sein, diese Voraussetzungen zu erfüllen. Insbesondere die Bedingung, dass die jährlichen Kosten die erzielten Einnahmen übersteigen müssen, stellt für viele Eigentümer eine hohe Hürde dar. Aus diesem Grund bleibt die Steuerbefreiung in der Praxis oft eine Ausnahme und wird nicht flächendeckend in Anspruch genommen.

Voraussetzungen für die vollständige Steuerbefreiung

Neben den oben genannten Anforderungen müssen für eine vollständige Steuerbefreiung zusätzlich folgende Bedingungen erfüllt sein:

  1. Unterstellung unter die Denkmalpflege: Der Erbe muss sich verpflichten, das Gebäude den geltenden Bestimmungen der Denkmalpflege zu unterstellen.
  2. Vorbesitzzeit oder Denkmalliste: Das Gebäude muss sich seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz befinden oder in einer offiziellen Denkmalliste eingetragen sein.

Gutachten und Behörden: Ein wichtiges Gutachten

Ob die Erhaltung eines Gebäudes im öffentlichen Interesse liegt, entscheidet nicht der Erbe, sondern die zuständige Behörde. Um die Steuerbefreiung zu erhalten, muss der Erbe ein Gutachten dieser Behörde vorlegen, das die Bedeutung des Baudenkmals für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft bestätigt.

Rückwirkender Entfall der Steuerbefreiung

Vorsicht ist geboten, denn die Steuerbefreiung kann auch rückwirkend entfallen. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft wird oder die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht mehr erfüllt werden.

Unterstützung durch Fachkanzleien

Um die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung genau zu prüfen und zu erfüllen, empfiehlt es sich, fachliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Wir beraten umfassend über die Möglichkeiten und Voraussetzungen der Steuerbefreiung für denkmalgeschützte Immobilien und können dabei helfen, alle erforderlichen Nachweise und Dokumente zu beschaffen.

Fazit: Chancen und Risiken

Die Erbschaft einer denkmalgeschützten Immobilie bringt sowohl Vorteile als auch Verpflichtungen mit sich. Während die Steuerbefreiungen erheblich sein können, müssen Erben die Anforderungen genau kennen und erfüllen, um langfristig von diesen Vorteilen zu profitieren. Es ist ratsam, frühzeitig fachlichen Rat einzuholen, um die Möglichkeiten optimal zu nutzen und mögliche Risiken zu minimieren.

Externe Quelle:

https://erbschaftssteuer.de/erbschaft/berechnung/steuerbefreiungen/baudenkmal-immobilie