Die Übertragung von Immobilien als Geschenk ist ein häufiges Szenario, das steuerliche Vorteile und Fallstricke mit sich bringt. Egal ob es sich um Häuser, Wohnungen, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeimmobilien handelt, die steuerliche Betrachtung ist entscheidend. Dieser kurze Leitfaden erklärt, wie Sie die Schenkungssteuer minimieren können, wie Immobilien bewertet werden, welche steuerlichen Vergünstigungen bestehen und welche Aspekte bei der Schenkungssteuererklärung für Sie wichtig sein können.
Schenkungssteuer bei Immobilien – ein Überblick
Wenn Immobilien verschenkt werden, fällt in der Regel Schenkungssteuer an, ähnlich wie bei der Erbschaftsteuer. Beide Steuerarten sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) sowie im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Der steuerliche Wert der Immobilie soll dem tatsächlichen Marktwert entsprechen und wird durch standardisierte Bewertungsverfahren ermittelt. Es gibt spezielle Steuerbefreiungen für die Übertragung des Familienheims an den Ehepartner. Große Wohnungsunternehmen oder Grundbesitz im Betriebsvermögen können ebenfalls vollständig von der Steuer befreit werden. Daneben gelten persönliche Schenkungssteuerfreibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren.
Die Bewertung von Immobilien für die Schenkungssteuer
Für die Berechnung der Schenkungssteuer ist der steuerliche Wert der Immobilie maßgeblich.
a. Bewertungsverfahren
Nach dem Bewertungsgesetz (BewG) gibt es verschiedene Methoden zur Wertermittlung:
- Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Familienhäuser, basierend auf Vergleichspreisen ähnlicher Objekte.
- Ertragswertverfahren: Für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke, basierend auf zu erwartenden Mieteinnahmen.
- Sachwertverfahren: Kombination aus Bodenwert und Gebäudewert, letzterer ermittelt aus Grundfläche und Herstellungskosten.
b. Nachweis eines niedrigeren Wertes
Es liegt auf der Hand, dass die aufgezeigten standardisierten Bewertungsverfahren häufig nicht den exakten Marktwert einer Immobilie widerspiegeln können.
Daher hat der Beschenkte grundsätzlich die Möglichkeit, mithilfe eines Sachverständigengutachtens einen geringeren Immobilienwert nachzuweisen (§ 198 BewG). Ein versierter Steuerberater, der sich auf Schenkungssteuer und Immobilienbewertung spezialisiert hat, sollte beurteilen können, wann sich die Ausgaben für ein solches Gutachten rentieren.
Ein niedrigerer Immobilienwert kann zudem berücksichtigt werden, wenn das Grundstück innerhalb eines Jahres nach der Schenkung veräußert wird und der Verkaufspreis unter dem vom Finanzamt festgesetzten Steuerwert liegt.
c. Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gilt ein Bewertungsabschlag von 10 %, was bedeutet, dass diese nur mit 90 % ihres ermittelten Wertes berücksichtigt werden.
Dieser Abschlag von 10 Prozent gilt nur, wenn die Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Schenkung vorgelegen haben.
Familienheim steuerfrei an den Ehegatten übertragen
Nach § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG ist die Schenkung des Familienheims unter Ehegatten steuerfrei, unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Diese Regelung kann beliebig oft angewendet werden. Voraussetzung ist, dass die Übertragung zu Lebzeiten erfolgt und die Immobilie als Hauptwohnsitz dient.
a. Zuwendung unter lebenden Ehegatten
Es muss sich um eine Zuwendung unter Lebenden handeln. Für Zuwendungen von Todes wegen, also Erbschaften oder Vermächtnisse, gibt es eine eigene Befreiung. Begünstigt sind nur Schenkungen unter Ehegatten (und eingetragenen Lebenspartnern). Beabsichtigen die Ehegatten nach einer Trennung im Vorfeld der Scheidung, das Familienheim zu übertragen, ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur greift, wenn die Ehe bei Vollzug der Schenkung noch nicht rechtskräftig geschieden ist.
b. Familienheim
Das Familienheim muss als Hauptwohnsitz genutzt werden. Zweitwohnsitze oder Ferienhäuser sind von der Steuerbefreiung ausgeschlossen.
c. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss im Zeitpunkt der Schenkung vorliegen. Eine spätere Aufgabe dieser Nutzung hat keinen Einfluss auf die Steuerbefreiung.
d. Finanzierung und Freistellung vom Schuldendienst
Begünstigt ist nicht nur die Übertragung des Eigentums am bestehenden Familienheim. Auch die Bereitstellung von Mitteln für die „Anschaffung“ bzw. „Herstellung“ eines Familienheims ist unter Ehegatten steuerfrei. Und auch hier muss im Zweifel der Nachweis erbracht werden, dass die Nutzung als Familienheim beabsichtigt ist.
Ebenso von der Schenkungssteuer befreit ist die Freistellung des Ehegatten von den Verpflichtungen aus der Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus kann auch die Übernahme von Renovierungskosten erfasst sein.
e. Miteigentum und vermögensverwaltende Gesellschaft
Die Steuerbefreiung gilt auch für die Übertragung von Miteigentum. Bei Immobilien in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft
Vorsicht ist geboten, wenn das Familienheim in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft wie etwa einer GbR oder KG gehalten wird. Ob die Steuerbefreiung dann für das Familienheim zur Anwendung kommt, wenn etwa ein GbR- oder KG-Anteil übertragen wird und das Gesellschaftsvermögen ausschließlich aus der Familienheim-Immobilie besteht, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.
Nießbrauch vorbehalten und Steuern sparen
Ein Nießbrauch- oder Wohnrecht, das sich der Schenker vorbehält, kann steuermindernd wirken. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen, was die Steuerlast reduziert. Dieser Wert richtet sich nach dem Alter des Schenkers und den zu erwartenden Mieteinnahmen.
Beispiel für den Abzug bei Nießbrauchsvorbehalt
Eine 55 Jahre alte Frau verschenkt eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro an ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Die übliche Jahresmiete beträgt 10.000 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 305.400 Euro. Dieser wird vom Immobilienwert abgezogen, sodass ein Steuerwert in Höhe von 194.600 Euro verbleibt, der innerhalb des persönlichen Freibetrags der Tochter liegt.
Die Immobilie im Unternehmen bzw. in der Gesellschaft
Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich wie das Unternehmen behandelt. Entscheidend ist, ob die Immobilien zum produktiven Betriebsvermögen gehören oder als Verwaltungsvermögen gelten. Auch im Privatvermögen kann eine Einbringung in eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft sinnvoll sein, um Schenkungssteuer zu minimieren.
Sonderfall Betriebsaufspaltung: Geht es um die weitreichenden Privilegierungen für Betriebsvermögen, gehören an Dritte zur Nutzung überlassene (vermietete, verpachtete) Grundstücke eigentlich zum Verwaltungsvermögen, das schenkungssteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Ausnahme besteht hier jedoch für die Konstellationen der sogenannten Betriebsaufspaltung. Diese ist nicht steuerschädlich, wenn der Schenker sowohl das Besitzunternehmen als auch die Betriebskapitalgesellschaft faktisch beherrscht.
Wohnungsunternehmen – große Immobilienvermögen steuerfrei übertragen
Große Immobilienvermögen können steuerfrei übertragen werden, wenn sie in ein Wohnungsunternehmen eingebracht werden, das als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb tätig ist. Dies gilt als begünstigtes Betriebsvermögen.
Schenkungssteuererklärung für Immobilien
Die Übertragung von Immobilien als Schenkung muss gemäß § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt angezeigt werden. Sowohl der Beschenkte als auch der Schenker sind dazu verpflichtet. Zudem wird das Finanzamt von der Schenkung informiert, wenn ein Notar oder das Grundbuchamt involviert sind.
Das Finanzamt wird Sie auffordern, eine Schenkungssteuererklärung abzugeben. Zuständig ist das Finanzamt, wo der Schenker seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. In der Schenkungssteuererklärung sind umfangreiche Angaben zum Grundbesitz erforderlich. Die Bewertung der Immobilie durch das Finanzamt erfolgt in einem separaten Feststellungsverfahren, das von dem Finanzamt durchgeführt wird, in dessen Bereich die Immobilie liegt – dies muss nicht das gleiche Finanzamt sein, das für die Schenkungssteuererklärung zuständig ist. Nach Abschluss des Verfahrens erhalten Sie einen Schenkungssteuerbescheid, gegen den Sie Einspruch erheben und bei Bedarf auch vor dem Finanzgericht klagen können.
Unsere erfahrenen Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht unterstützen Sie bei der Erstellung der Schenkungssteuererklärung, um eine optimale Bewertung und die Inanspruchnahme aller steuerlichen Vergünstigungen zu erreichen. Im Falle von Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vertreten wir Sie sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
Stundung der Schenkungssteuer bei Immobilien
Auch wenn das Finanzamt normalerweise davon ausgeht, dass jemand, der eine Immobilie geschenkt bekommt, die fällige Schenkungssteuer sofort bezahlen kann, besteht dennoch die Möglichkeit einer Stundung. Diese Möglichkeit wird in § 28 ErbStG geregelt. Absatz 3, der speziell für Immobilien relevant ist, besagt:
„Gehört zum Erwerb begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13d Absatz 3, ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann. Satz 1 gilt entsprechend, wenn zum Erwerb ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohneigentum gehört, das der Erwerber nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt, längstens für die Dauer der Selbstnutzung. Nach Aufgabe der Selbstnutzung ist die Stundung unter den Voraussetzungen des Satzes 1 weiter zu gewähren. Die Stundung endet in den Fällen der Sätze 1 bis 3, soweit das erworbene Vermögen Gegenstand einer Schenkung im Sinne des § 7 ist. Die §§ 234 und 238 der Abgabenordnung sind anzuwenden; bei Erwerben von Todes wegen erfolgt diese Stundung zinslos. § 222 der Abgabenordnung bleibt unberührt.“
Der Antrag auf Stundung muss beim zuständigen Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungssteuer gestellt werden. In dem Antrag ist darzulegen, warum eine sofortige Zahlung der Steuer wirtschaftlich nicht möglich ist. Dabei werden das persönliche Einkommen, das erhaltene und das eigene Vermögen sowie bestehende Belastungen berücksichtigt. Sollte der Antrag abgelehnt werden, besteht die Möglichkeit, Einspruch einzulegen und gegebenenfalls vor dem Finanzgericht zu klagen.