Ein Praxisbeitrag von Carsten Schupp, Steuerberater

 

Die Ausgangslage: Ein vermögender Unternehmer plant Großes im Kleinen

Immer mehr Investoren erkennen das Potenzial von Tiny Houses – sei es zur kurzfristigen Vermietung, als Rückzugsorte für gehobene Zielgruppen oder als Baustein in flexiblen Hospitality-Konzepten. Ein Mandant unserer Kanzlei – selbst erfahrener Unternehmer – hatte ein durchdachtes Konzept: Er gründete eine Gesellschaft, um mobile Tiny Houses zu erwerben, gewerblich zu vermieten und an wechselnden Standorten wie Leichlingen, Hilden und Sylt einzusetzen. Die Gesellschaft sollte die Objekte bilanziell führen…

 

Das Problem: Das Finanzamt verweigert die Anerkennung als gewerblichen Betrieb

Die Reaktion des Finanzamts war ernüchternd. Man sah die Vermietung als „zu geringfügig“ an, stufte die Objekte als unbewegliche Wirtschaftsgüter ein und verweigerte sowohl die Einstufung als gewerblicher Betrieb als auch den Investitionsabzugsbetrag. Das Argument: Zwei Tiny Houses seien keine ernsthafte unternehmerische Tätigkeit, sondern bloße private Vermögensverwaltung.

 

Unsere Gegenstrategie: Substanz schlägt Umfang

Als spezialisierter Berater für vermögende Unternehmer widersprechen wir dieser Argumentation entschieden – und mit Erfolgsaussicht. Die zentralen Punkte:

 

  1. Gewerblicher Betrieb ist keine Frage der Objektanzahl

Der BFH hat wiederholt klargestellt, dass auch ein einzelnes Objekt gewerblich genutzt werden kann – sofern zusätzliche Leistungen erbracht werden oder eine unternehmerische Prägung vorliegt.

 

➡️ Beispiel: In einem Urteil vom 22.08.2007 (X R 10/06) wurde auch bei nur einem Objekt ein Gewerbebetrieb anerkannt, weil Reinigungs- und Buchungsleistungen angeboten wurden.

 

  1. Der Gesamteindruck entscheidet – nicht einzelne Kriterien isoliert

Die Finanzverwaltung neigt dazu, einzelne Merkmale (z. B. kurze Mietdauern, Wechsel der Standorte, Reinigung etc.) als jeweils unzureichend anzusehen. Der BFH sieht das anders: Es genügt, wenn in der Gesamtschau eine gewerbliche Tätigkeit erkennbar ist (vgl. BFH, IV R 44/15).

 

➡️ Unser Mandant bietet u. a. digitale Buchung, Standortwechsel, professionelles Marketing, gewinnorientierte Preisgestaltung und voll ausgestattete Objekte – das ist keine Liebhaberei, sondern Geschäft.

 

  1. Tiny Houses können bewegliche Wirtschaftsgüter sein

Ob ein Tiny House als „Gebäude“ zu behandeln ist, hängt vom konkreten Einsatz ab. In unserem Fall liegen folgende Aspekte vor:

– TÜV-zugelassene Fahrgestelle (Straßenzulassung!)

– keine Fundamentierung

– geplanter jährlicher Wechsel der Standorte ( z. B. von Hilden nach Sylt)

– vertraglich vereinbarte mobile Nutzung

 

➡️ Beispiel: FG Düsseldorf (10 K 2093/19 E) entschied, dass mobil genutzte Container mit Fahrgestell bewegliche Wirtschaftsgüter sind – trotz dauerhafter Vermietung.

 

  1. Vertragliche Gestaltung als Beweis: Pachtvertrag mit gewerblicher Zweckbindung

Der Pachtvertrag wurde ergänzt: Es wurde explizit vereinbart, dass die Nutzung gewerblich erfolgt, eine Eigennutzung ausgeschlossen ist und ein flexibler Standortwechsel regelmäßig stattfindet. Solche Regelungen haben vor Gericht erhebliches Gewicht.

 

Fazit für Mandanten: Planen Sie mobil, denken Sie strategisch – und lassen Sie sich beraten

Wer neue Nutzungskonzepte wie Tiny Houses in steuerlich optimale Strukturen überführen möchte, braucht neben Ideen vor allem Erfahrung in der Argumentation mit der Finanzverwaltung. Unsere Kanzlei begleitet Sie bei:

– Konzeption und Strukturierung von mobilen Immobilienprojekten

– Einordnung von Vermietungskonzepten als Gewerbebetrieb

– Nutzung von § 7g EStG, Abschreibungsmöglichkeiten und Gewinnrealisierung

– Argumentation gegenüber dem Finanzamt und gerichtliche Vertretung

 

Sie haben ähnliche Pläne?

Dann sprechen Sie uns an. Mit Weitblick, Tiefe und rechtssicherem Gestaltungswillen setzen wir Ihre unternehmerische Freiheit durch.