Steuerliche Aspekte der Immobilienfinanzierung sind für Investoren von großer Bedeutung. Eine aktuelle Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts (FG) klärt, unter welchen Bedingungen Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten geltend gemacht werden können – ein wichtiger Aspekt für Eigentümer vermieteter Immobilien.
Der Fall: Vorzeitige Darlehensablösung und steuerliche Einordnung
Die Steuerpflichtigen erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und hatten zur Finanzierung ihrer Immobilien Darlehen aufgenommen. Diese wurden vorzeitig abgelöst, nachdem eine der Immobilien, die als Zusatzsicherheit diente, verkauft wurde. Die Bank verlangte eine Vorfälligkeitsentschädigung, die das Finanzamt nicht als Werbungskosten anerkannte.
FG: Werbungskostenabzug möglich
Das Niedersächsische FG entschied zugunsten der Steuerpflichtigen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen grundsätzlich unter den steuerrechtlichen Schuldzinsenbegriff. Sie können dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie in direktem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften stehen. Entscheidend sei das sogenannte „auslösende Moment“, das zur Zahlung der Entschädigung führte.
Wann sind Vorfälligkeitsentschädigungen abziehbar?
Laut FG ist für die steuerliche Berücksichtigung relevant, ob die Ablösung des Darlehens im Zusammenhang mit einer weiterhin bestehenden Vermietungstätigkeit steht. Erfolgt die Ablösung aufgrund einer Veräußerung des finanzierten Objekts, besteht ein Zusammenhang mit dem Verkauf – die Vorfälligkeitsentschädigung wäre dann nicht abziehbar. Im vorliegenden Fall wurde jedoch lediglich eine als Sicherheit dienende Immobilie verkauft, während die finanzierten Objekte weiterhin vermietet wurden. Dadurch blieb der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung erhalten.
BFH-Rechtsprechung bestätigt Abzug bei Vermietung
Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Der BFH sieht Vorfälligkeitszinsen als nicht abziehbar an, wenn sie durch eine Veräußerung des finanzierten Objekts verursacht werden (BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 42/13). Anders verhält es sich, wenn die Ablösung unabhängig von einer Veräußerung erfolgt und das Darlehen ursprünglich zur Finanzierung eines vermieteten Objekts aufgenommen wurde.
Fazit: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten nutzen
Diese Entscheidung bietet Vermietern Klarheit: Wird ein Darlehen zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie vorzeitig abgelöst, bleibt die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abziehbar – sofern das Objekt weiterhin vermietet wird. Investoren sollten sich bei Umfinanzierungen und Ablösungen frühzeitig beraten lassen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Benötigen Sie Unterstützung bei der steuerlichen Optimierung Ihrer Immobilieninvestitionen? Lassen Sie sich individuell beraten und nutzen Sie mögliche Gestaltungsspielräume optimal.