Die teilentgeltliche Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen erfolgt häufig zwischen nahen Angehörigen. Dies geschieht besonders im Rahmen vorweggenommener Erbregelungen. Dabei sind Geschwister auszuzahlen oder Abstandszahlungen an den Übertragenden zu leisten. Solche Transaktionen bringen zahlreiche steuerliche Besonderheiten mit sich, die wir nachfolgend erläutern.

Steuerliche Auswirkungen für den Grundstücksübernehmer

Nutzen Übernehmer die erworbene Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, so entstehen ihnen bezüglich der zu erbringenden Abstandszahlungen eigene abschreibungsfähige Anschaffungskosten. Den unentgeltlichen Teil können sie nach § 11d Abs. 1 EStDV und R 7.3 Abs. 3 EStR fortführen. Werden innerhalb von drei Jahren nach der Übertragung Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, sind die Regelungen zum anschaffungsnahen Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu beachten.

Gestaltungspotenzial durch Kaufpreiszuordnung

Gestaltungsspielraum besteht, wenn die teilentgeltlich übertragene Immobilie sowohl eigenen Wohnzwecken als auch der Vermietung dient. Anschaffungskosten durch Auszahlungsbeträge müssen entsprechend der Nutzung aufgeteilt werden. Die Rechtsprechung des BFH erlaubt es Angehörigen, ihre Rechtsverhältnisse steuerlich optimal zu gestalten, was zu Steuerspareffekten führen kann.

Aufteilung der Anschaffungskosten

Durch die klare Zuordnung der Anschaffungskosten können Finanzierungskosten vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Ohne ausdrückliche Kaufpreiszuordnung wären die Kosten hälftig auf beide Wohnungen aufzuteilen, was die steuerliche Abzugsfähigkeit einschränkt.

Beispiel:

A überträgt ein Zweifamilienhaus auf seinen Sohn B, der seine Schwester C mit 300.000 EUR auszahlen muss. B nutzt die Erdgeschosswohnung selbst und vermietet die Obergeschosswohnung. Im Übertragungsvertrag wird vereinbart, dass der Auszahlungsbetrag ausschließlich für die vermietete Wohnung gezahlt wird. Dadurch können die Anschaffungskosten und Finanzierungskosten steuerlich optimiert werden.

Übertragung von Immobilien gegen Versorgungsleistungen

Übertragungen gegen lebenslange Versorgungsleistungen führen zu einer teilentgeltlichen Übertragung. Ein Sonderausgabenabzug nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG ist ausgeschlossen. Bei der Übertragung eines vermieteten Grundstücks gegen Leibrente führen die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers zu Anschaffungskosten, die abschreibbar sind.

Versteuerung beim Übertragenden

Der Übertragende muss die Leibrentenbeträge nach § 22 EStG versteuern. Erfolgt die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung, fällt möglicherweise eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG an.

Nießbrauchsvorbehalt

Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks gegen Nießbrauchsvorbehalt führt nicht zu einer Gegenleistung. Der Vorbehaltsnießbraucher bleibt zur weiteren Vornahme der Gebäude-AfA berechtigt. Es empfiehlt sich, eine abweichende Regelung zur Kostentragung zu treffen, um auch außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich abziehbar zu machen.

Vermietung nach Erlöschen des Nießbrauchs

Ein steuermindernder Abzug von Aufwendungen im Zusammenhang mit einem nießbrauchsbelasteten Objekt ist nicht als vorweggenommene Werbungskosten möglich, es sei denn, die zukünftige Nutzung steht konkret bevor.

Steuerpflichtige Veräußerungsgeschäfte

Bei der teilentgeltlichen Übertragung eines vermieteten oder unbebauten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen. Dies betrifft sowohl den Übertragenden als auch den Übernehmer, wenn dieser das Grundstück innerhalb dieser Frist weiterveräußert.

Beispiel:

D ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das er für 150.000 EUR gekauft hat. Er überträgt das Grundstück auf seinen Sohn E, der das Grundstück bebauen will. Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 200.000 EUR. E zahlt seiner Schwester F 100.000 EUR aus. E veräußert das Grundstück später für 230.000 EUR an einen Dritten.

Rechtsfolgen:

  • D erzielt einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von 25.000 EUR.
  • E erzielt einen Gewinn von 15.000 EUR aus dem entgeltlich erworbenen Teil und 40.000 EUR aus dem unentgeltlich erworbenen Teil.

Fazit

Die steuerlichen Implikationen bei teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen sind komplex und erfordern eine gründliche Prüfung. Wir empfehlen:

  • Transaktionen vorab unter einkommensteuerlichen Aspekten zu analysieren.
  • Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen.
  • Steuerfallen durch Expertenrat zu vermeiden.

Für weiterführende Beratung und Unterstützung bei der steuerlichen Gestaltung der Übertragung von Immobilien stehen wir Ihnen als Ihr Steuerberater gerne zur Verfügung.

→ Auch interessant für Sie: